글쓴이 : 이승주
  • 변호사
  • 티에스 법률사무소
  • 민사법
연락처 : 02-3477-0681
이메일 : lsju70@hanmail.net
홈페이지 : blog.naver.com/lsju70
주소 : 서울 서초구 서초동 1598-3 (서초르네상스오피스텔 901호)
소개 : 부동산전문변호사 / 부동산학 석사 / 부동산써브 전문가 칼럼리스트 / (전)동국대 법대 강사(민사집행법) (현) 건국대 부동산대학원 강사(부동산권리분석론)/ 저서: 나는 아내보다 권리분석이 좋다(다산북스), 이야기채권회수(다산북스)

이 포스트는 0명이 in+했습니다.

    목록이 없습니다.

    계약금 중 일부지급과 민법상 해약금 규정에 따른 계약해제 가능성(부동산법률상식230)

    0

    주된 계약과 함께 계약금계약을 한 경우에는 민법 제565조 제1항의 규정(해약금규정)에 따라 임의 해제를 할 수 있다.

    다만, 계약금계약은 금전 등의 교부를 요건으로 하므로 단지 계약금을 지급하기로 약정만 한 단계에서는 위 민법 규정에 의해 계약해제를 할 수 있는 권리는 발생하지 않는다.

    따라서 당사자가 계약금의 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 원칙적으로 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결 등 참조).

    결국, 부동산매도인이 민법상 해약금 규정에 따라, 계약을 해제하기 위해서는 지급받은 계약금 일부를 돌려주고, ‘약정 계약금’을 추가로 부동산매수인에게 지급해야 하며, 부동산매수인이 민법상 해약금 규정에 따라, 계약을 해제하기 위해서는 지급한 일부계약금을 포기함을 물론이고, ‘약정계약금’에 달하는 계약금 전부를 부동산매도인에게 지급해야 한다.

    즉, 계약금이 일부만 지급되었지만 수령자(부동산매도인)가 매매계약을 해제할 수 있다고 보는 경우, 그 해약금의 기준이 되는 돈은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이 된다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결 참조).

    이와 관련하여, 대구고등법원 2017. 10. 19. 선고 2016나26458 판결 [소유권이전등기]의 사안을 살펴보자.

    원고와 피고들은 이 사건 매매계약서에 “계약금 3억 원은 계약 시에 지불하고 영수함”이라고 기재하면서 동시에 특약사항으로 매수인(원고)은 계약금 3억 원 중 5,000만 원은 계약 시 지급하고 미지급금 2억 5,000만 원에 대한 이자로 월 300만 원을 매도인(피고)에게 지급하기로 하면서 임차인의 점포 명도 시에 미지급된 계약금 2억 5,000만 원을 매도인(피고)에게 지급하기로 하면서 계약금의 상환 또는 포기 등에 의하여 계약을 해제할 수 있도록 정하였다.

    위 사안에 대하여 위 대구고법은 “매수인인 원고가 계약금 전액을 매매계약 당시에 지불하지 않고 그 일부를 지급하고 다만 나머지 계약금에 관하여는 나머지 계약금의 지급기일까지 그 돈이 실제 지급된 것과 같은 이익을 줄 수 있도록 그 이자 상당의 돈을 매도인인 피고들에게 지급하기로 하면서 계약금의 상환 또는 포기 등에 의하여 계약을 해제할 수 있도록 약정하였다고 할 것이므로, 그 계약금은 계약해제권 유보를 위한 해약금의 성질을 갖고 당사자 사이에는 적어도 나머지 계약금의 지급기일까지는 계약금 전부가 현실로 지급된 것과 마찬가지의 구속력을 갖게 되어 그로써 당사자 사이에 계약금계약이 성립(대법원 1991. 5. 28. 선고 91다9251 판결 참조)”하였다고 판단하였다.

    즉, 계약금 계약 성립을 인정하면서, 피고(부동산매도인)의 해약금 규정에 따른 해제를 인정하였다.

    2018. 7. 2. 이승주변호사


    Comment

    You must be logged in to post a comment.

    loading..