글쓴이 : 권형필
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    주상복합 건축물에서 아파트 단지를 관리하는 단체가 사회 통념상 용인되는 한도를 넘어 외부 차량의 아파트 단지 내 출입을 통제할 경우에는 상가 건물 구분소유자들의 대지 사용권을 방해하는 침해행위에 해당한다(수원지방법원 2012가합272**).

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    [ 판례 해설 ]

    아파트 단지 내 구분소유자와 상가 건물 구분소유자들 간에는 시설물 관리에 있어 많은 분쟁들이 발생한다. 그 중 가장 많은 분쟁이 야기되는 것은 주차공간의 사용 문제인 바, 주차공간의 경우 제한된 공간을 어떻게 구분소유자들끼리 나눠 쓸 것인가에 관하여 그 이해관계가 첨예하게 대립한다.

    아파트 단지에 입주해 있는 구분소유자들은 보통 상가 방문객의 주차공간을 제한하고 싶어 한다. 이는 외부인이 아파트 단지 내에 주차를 하게 되면 안전문제 뿐만 아니라 주차난도 발생할 수 있다고 생각하기 때문이다. 반면, 상가 건물의 구분소유자들은 영업에 있어 주차 공간이 필수적이므로 가급적 많은 주차공간을 확보하고 싶어 한다.

    본 판례는 이러한 이해관계를 어떻게 조율할 것인지에 대해서 그 기준을 제시하였다. 즉, 아파트 단지 내 출입을 통제하는 행위가 아파트 단지 내 상가 건물 구분소유자들의 대지사용권을 방해하는 침해행위가 되는지 여부는 아파트 단지 내 상가 건물과 그 부속 주차장의 위치 및 이용관계, 아파트 단지 안으로의 출입 통제 방법, 아파트 및 상가 건물 부근의 지리적 상황, 아파트 입주자들과 상가 건물의 소유자 또는 이용자의 이해득실 기타 제반 사정을 참작하여 사회통념에 따라 판단하여야 한다고 판시하고 있다.

    [ 피고의 주장 ]

    피고는, 피고가 이 사건 아파트의 관리주체로서 이 사건 상가의 입주자들에게 6대분의 주차스티커를 발부하고, 위 주차스티커를 부착한 차량에 한하여 단지 내 주차장에 출입 및 주차를 하도록 한 행위는 이 사건 아파트 단지 내 주차난을 해소하고, 안전사고의 발생을 미연에 방지하기 위하여 취한 적절한 조치로써 이것이 수인한도를 넘어 원고들의 대지사용권을 침해하였다고 볼 수 없다고 주장한다.

    [ 법원 판단 ]

    아파트 단지를 관리하는 단체가 외부 차량의 아파트 단지 내 출입을 통제하는 행위가 아파트 단지 내 상가 건물 구분소유자들의 대지사용권을 방해하는 침해행위가 되는지 여부는 아파트 단지 내 상가 건물과 그 부속 주차장의 위치 및 이용관계, 아파트 단지 안으로의 출입 통제 방법, 아파트 및 상가 건물 부근의 지리적 상황, 아파트 입주자들과 상가 건물의 소유자 또는 이용자의 이해득실 기타 제반 사정을 참작하여 사회통념에 따라 판단하여야 한다(대법원 2009. 12. 10. 선고 2009다49971 판결 등 참조)

    이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 상가는 이 사건 각 점포를 포함하여 11개의 점포로 구성되어 있고, 이 사건 상가에만 부속된 별도의 주차장이 마련되어 있지 않은 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 제8, 12호증의 각 영상에 변론 전체의 취지를 종합하면 이 사건 아파트와 이 사건 상가는 대로변에 위치하고 있는 사실, 이 사건 아파트 단지 내의 주차장에 출입하기 위해서는 이 사건 아파트 단지 입구에 설치된 차단기를 통과 하여야 하는 사실, 그런데 이 사건 아파트 단지 입구에는 이 사건 상가를 방문하는 차량이 상가방문확인증을 발급받기 위해 임시로 차량을 주차할 만한 공간이 없어 위 차단기를 통과하기 전에 대로변에 차량을 정차한 후 상가방문확인증을 발급받아야 하는 사실을 인정할 수 있고, 위 인정사실에다가 기록에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 이 사건 상가의 입주자들이 2012. 10.경 상가입주업체동의서와 주차스티커발급신청서를 피고에게 제출하였다는 사정만으로 원고들이 피고의 위 2012. 8. 20.자 결의에 대하여 동의하였다고 볼 수 없는 점, 피고가 이 사건 상가의 입주자들에게 할당한 6개의 주차공간은 이 사건 상가를 구성하는 점포 개수에도 미치지 못하는 점, 상가는 그 소유자나 임차인뿐만 아니라 불특정 다수의 방문을 예정하고 있는 것이 일반적인데다가 이렇게 불특정 다수가 차량을 이용하여 이 사건 상가를 방문하기 위해서는 이 사건 아파트 단지 내의 주차장을 이용할 수밖에 없는 상황인 점 등을 종합하면, 이 사건 아파트 단지 내의 주차공간이 한정되어 있고 안전상의 이유 등으로 주차장 관리가 필요하다는 사정을 감안하더라도, 위와 같이 피고가 이 사건 상가의 입주자들에게 6개의 주차공간만을 할당하고, 이에 해당하는 주차스티커를 발급받도록 한 후 위 주차스티커를 부착한 차량에 한하여 이 사건 아파트 단지 내 주차장에의 출입 및 주차를 허용하고, 특히 이 사건 입간판을 설치한 후 이 사건 상가의 방문차량에 대하여는 상가방문확인증을 제출하는 경우에만 이 사건 아파트 단지 내로의 출입을 허용하는 것은 원고들의 수인한도를 넘어 앞서 판단한 바와 같이 원고들이 공유자의 지위에서 누려야하는 이 사건 대지를 용도에 따라 사용할 권리를 침해하는 행위에 해당한다고 봄이 상당하므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.


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