글쓴이 : 이승주
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    수선이 필요한 임차건물에 대한 임차인의 통지의무의 중요성(부동산법률상식229)

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    민법 제634조는 “임차물이 수리를 요하거나, 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다.”고 규정하고 있다.

    위 규정은 임차인의 목적물에 대한 사용·수익이 방해받고 있는 상황이 발생한 경우 이에 대하여 임대인으로 하여금 적절한 조치를 강구하게 하기 위하여 마련된 규정으로서, 위 규정에서 말하는 ‘수리’는 임대인의 수선의무(민법 제623조)에서 말하는 ‘수선’과 같은 의미로 봄이 타당하다.

    그렇다면, 임차물에 하자가 있음에도 임대인에게 통보를 하지 않고 있다가, 합의해지 이후에야 임대인에게 손해배상책임을 물을 경우, 어떠한 결과가 발생할까?

    서울중앙지방법원 2014나13609 판결에 의할 경우, 임대인은, “임차인이 지체 없이 하자를 통지하여 수선이 이루어졌다고 하더라도 피할 수 없었거나 제거될 수 없었던 기발생 손해에 대하여만 책임을 부담”한다는 취지다.

    즉 “임대차의 경우, 매도인의 계약 이행 이후에는 목적물에 대한 점유와 소유권이 완전하게 매수인에게 이전되는 매매와는 달리, 임대차기간 동안 목적물에 대한 임대인의 소유권 등의 권리와 임차인의 사용·수익권이 공존하는 법률관계로서 목적물의 하자를 둘러싼 처리와 관련하여서도 임대인과 임차인의 이해관계를 신의성실의 원칙에 따른 상호 협조의 관점에서 규율할 필요가 있는 점 등에 비추어 볼 때, 목적물에 임대인의 수선을 요하는 하자가 있다고 하더라도, 임대인이 이를 모르고 있고 임차인 또한 이를 임대인에게 지체 없이 통지하지 아니한 경우, 임대인이 통지를 받지 못함으로 인하여 목적물에 대한 수선을 할 수 없었던 범위 내에서는, 수선의무 불이행에 따른 손해배상책임은 물론 하자담보책임에 따른 손해배상책임도 부담하지 않는 것으로 해석함이 타당하고, 이러한 경우 임대인은, 임차인이 지체 없이 하자를 통지하여 수선이 이루어졌다고 하더라도 피할 수 없었거나 제거될 수 없었던 기발생 손해에 대하여만 책임을 부담한다고 할 것이다.”

    결국, 빌라 또는 아파트를 임차했는데, 누수 또는 결로 등으로 인하여 임대차를 계속하기 어려운 상황일 경우에, 내용증명 또는 핸드폰 문자 등을 통한 임차인의 즉각적인 통보가 필요하며, 상황의 경중에 따라, 손해배상 청구 내지 계약해지도 가능하게 된다.

    즉, 위 서울중앙지방법원 2014나13609 판결에 의할 경우, “임대인이 귀책사유로 하자 있는 목적물을 인도하여 목적물 인도의무를 불완전하게 이행하거나 수선의무를 지체한 경우, 임차인은 임대인을 상대로 채무불이행에 기한 손해배상을 청구할 수 있고(민법 제390조), 임대차계약을 해지할 수도 있다. 그리고 목적물의 하자에 대한 수선이 불가능하고 그로 인하여 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는, 임차인의 해지를 기다릴 것도 없이 임대차는 곧바로 종료하게 되고, 임차인이 목적물을 인도받아 어느 정도 계속하여 목적물을 사용·수익한 경우가 아니라 목적물을 인도받은 직후라면 임대차계약의 효력을 소급적으로 소멸시키는 해제를 하는 것도 가능하다.”

    2018. 6. 22. 이승주변호사


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