글쓴이 : 이승주
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    상가임차인의 부속물매수청구권(부동산법률상식225)

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    필자는 부동산과 관련된 상담 및 소송을 주로 접하는 부동산전문변호사다. 부동산 중에서도 상가임대차 사건을 적지 않게 다루는데, 3 ~4년 전에는 임차인들이 필자를 찾아와 ‘임대인이 명도소송을 해왔는데, 어떻게 하면 조금이라도 더 영업을 할 수 있을까요?’는 질문이 많았다. 불황이라고 하더라도, 그 즈음에는 그럭저럭 임차인이 견딜 정도로 장사가 되었기 때문일 것이다.

    그런데, 최근 요 몇 년 사이에는 ‘계약기간 중인데, 계약기간을 다 채우지 않고 나갈 방법은 없나요?’라는 질문부터, ‘임대인이 명도소송을 해왔는데, 권리금계약을 할 사람도 구하지 못한 상황입니다. 임대인청구에 대응하여 유익비, 필요비 또는 부속물매수청구권이라는 제도를 활용할 수 있을까요?’라는 질문에 이르기 까지 경제 불황형 질문이 대세를 이루고 있다.

    대부분의 임대차계약서에는 원상회복 규정이 있고, 이러한 원상회복규정은 일반적으로 법원에서 필요비와 유익비청구를 임차인이 포기한 약정으로 해석하고 있다.

    부속물의 경우는 어떠한가? 부속물매수청구권은 임차인과 임대인이 특약으로 이를 배제하더라도, 민법규정에 의하여 무효가 될 가능성이 있다.

    그렇다면, 상가임차인이 임대인의 명도청구 등에 대응하여, 부속물매수청구권을 행사할 경우, 어떠한 요건을 충족해야 할까?

    부속물매수청구권이 인정되기 위해서는 그 부속물이 임차인 소유여야 하고, 건물의 구성부분이 되지 않아 독립성이 있어야 하며, 건물의 편익에 이바지하여야 한다는 최소한의 요건이 필요한데, 상담을 하러 오신 상가임차인이 설명하는 ‘부속물’을 들어보면, 대부분 ‘독립성’요건을 충족하지 못하여 부속물매수청구권을 행사하기 어려운 경우가 많다(차임연체로 계약이 해지된 경우에도 부속물매수청구권 행사 곤란).

    위 ‘독립성’요건과 관련하여, 울산지방법원 2014가합5407 판결은 “이 사건 부속물이 이 사건 대부시설의 구성부분으로 되지 아니하였다고 보기 위하여는, 위 부속물들이 부속되어 있는 자체로 거래상 독립성이 인정되어야 하고, 위 부속물을 훼손하지 않으면 부속되어 있는 시설로부터 분리할 수 없거나 분리에 과다한 비용이 요할 경우 또는 분리되면 경제적 가치를 심히 감소시키는 경우에는 위 부속물의 독립성을 인정하기 어렵다.

    이 사건 부속물의 경우, 벽면이나 천정 등의 목공사 및 타일공사, 슬라이딩도어 등의 금속, 유리, 도장, 벽체 등의 부분은 이를 훼손하지 않으면 부속되어 있는 시설로부터 분리할 수 없거나 분리되면 그 경제적 가치가 심하게 감소되는 경우에 해당하여 이 사건 대부시설의 구성부분으로 되었다고 판단된다. 따라서 이 사건 부속물 중 위 부분은 부속물매수청구권 행사의 대상이 될 수 없다.“고 판시한 사실이 있다.

    부속물로 판단되더라도, 그 부속물이 임차인의 특수목적을 위한 것으로 판단되면, 부속물매수청구권이 인정되지 않는다는 점도 알아둘 필요가 있겠다.

    2018. 6. 8. 이승주변호사


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