글쓴이 : 권형필
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    아파트/상가 업무시설에 대한 구분관리 안건에 대한 결의는 입주자대표회의 결의가 아니라 관리단 명의로 집회를 소집하여 아파트와 상가 구분소유자 모두의 의견을 수렴해야 한다(대전지방법원 2017카합50467).

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    건물의 구분관리를 내용으로 하는 의결은 아파트 입주자대표회의가 아닌 건물 전체의 관리단 명의로 소집되어 아파트와 상가 구분소유자들의 의견수렴을 기초로 이루어질 필요가 있다는 사례

    [ 판례 해설 ]

    주상복합건물은 건물 전체가 비주거용 건물(예컨대 상가 부분)과 주거용 건물(예컨대 아파트 부분)로 구분되어 각 부분의 구분소유자들이 건물 전체의 관리에 있어 이해관계를 서로 달리 하는 경우가 많다. 그러다보니 갈등이 생기기 마련이고, 이는 자칫 법적분쟁으로도 이어질 수 있는데, 이 사건의 경우도 아파트와 상가 업무 시설이 구분되지 않고 관리되었다가 상가 업무시설의 관리비 체납금액이 3억 원을 초과하자 아파트 입주민들이 피해 확대를 우려하여 독자적인 관리단을 조직하려고 한 사례다.

    공동주택관리법에 따른 입주자대표회의는 공동주택의 입주자 등을 대표하여 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위하여 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 4명 이상의 동별 대표자로 구성되는 자치의결기구이고, 집합건물법에 따른 관리단은 건물에 대한 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부석시설의 관리에 관한 사업시행을 목적으로 설립되는 단체로서 명확하게 구별되는 별개의 단체다.

    따라서 두 단체를 동일시 할 수 없다는 것이 판례의 입장인 바, 한 동의 집합건물이 주거부분과 상가 부분으로 구조상, 이용상 구별된다고 하더라도 그 공용부분이 일부 구분소유자들의 것인지, 전체 구분소유자들의 것인지의 구별이 반드시 명확한 것도 아니며, 공용 부분의 변경이나 재건축 등과 같이 소유자 전원의 이해와 관계가 있는 사항은 여전히 존재할 수 있기 때문에 구분결의를 하기 위해서는 입주자대표회의의 결의가 아닌 건물 전체의 관리단 명의로 집회를 소집하여 아파트와 상가 구분소유자들의 의견수렴을 받아야만 한다.

    위와 같은 사항은 입주자대표회의가 실질적으로 상가시설을 관리하고 있다고 하더라도 마찬가지라는 것이 재판부의 입장이므로 ‘구분 의결’은 건물 전체의 관리단 명의로 집회를 소집 한 후 진행하는 것이 추후 생길수도 있는 문제 방지에 적절할 것이다.

    [ 법원 판단 ]

    집합건물법 제23조 제1항은 “건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로서 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관 리단을 구성한다.”고 규정하고 있다. 이러한 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체이고, 구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 위 법 제23조 제1항의 취지에 부합하는 것이면 존립형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있다(대법원 2013. 3. 28. 선고 2012다4985 판결 참조), 한편 집합건물의 일부의구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이른바 ‘일부공용부분’)이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 집합건물법 제28조 제2항에 따라 별도의 규약을 만들고 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수도 있다(집합건물법 제23조 제2항). 이러한 일부공용부분 관리단은 당연히 설립되는 것이 아니라 제28조제2항의 규약에 따라 일부공용부분의 구분소유자들 사이의 결의로 설립되고, 위와 같은 일부공용부분 관리단의 규약은 일부공용부분 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의3 이상 다수의 결의에 의해 설정되어야 한다(집합건물법 제29조 제1항), 이처럼, 집합건물법 제23조 제1항에 따라 1동의 집합건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 별도의 설립절차 없이 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 당연히 설립되는 것과는 달리, 집합건물법 제23조 제2항의 일부공용부분 관리에 관한 사업 시행을 목적으로 하는 관리단은 일부 공용부분을 공용하는 구분소유자들이 규약을 설정하는 별도의 조직행위를 거쳐야만 설립된다. 따라서 이 사건 결의와 같이 이 사건 건물을 이 사건 상가와 이 사건 아파트 로 분리하여 구분 관리하는 내용의 의결을 하기 위해서는 집합건물법 제23조 제2항에 따라 일부공용부분 구분소유자의 4분의 3이상 및 의결권의 4분의 3이상 결의에 의해 규약을 제정함으로써 일부공용부분 관리단을 구성하였어야 함에도 이 사건 결의는 ‘관리단 집회’라는 명칭에도 불구하고 일부공용부분 관리단에 대한 별도의 조직행위 없이 채무자인 입주자대표회의에 의하여 이루어진 이상 절차적으로 위법하다.
    또한 이 사건 상가와 이 사건 아파트의 공용부분을 분리하여 관리하는 것은 이사건 아파트의 구분소유자들뿐만 아니라 이 사건 상가의 구분소유자들에게도 이해관계가 미치는 사항이다. 또한 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 일부공용부분은 건물의 구조에 따른 객관적 용도에 의하여 결정되어야 하지만 실제 주상복합건물의 관리에 있어 일부공용부분에 해당하는지의 구별이 쉬운 것만은 아니고 이에 따른 분쟁도 빈번히 발생하고 있어 1동의 집합건물이 주거부분과 상가 부분으로 구조상, 이용상 구별된다고 하더라도 그 공용부분이 일부 구분소유자들만의 공용부분인지, 건물 전체 구분소유자들의 공용부분인지의 구별이 반드시 명확한 것은 아니므로 이 사건 건물의 구분관리를 내용으로 하는 이 사건 의결은 아파트 입주자대표회의가 아닌 이 사건 건물 전체의 관리단 명의로 소집되어 이 사건 아파트와 이 사건 상가 구분소유자들의 의견수렴을 기초로 이루어질 필요가 있다. 또한 1동의 집합건물이 주거부분과 상가부분으로 구조상, 이용상 구분되는 경우라 하더라도 그 집합건물 소유자 전원의 이해와 관계가 있는 사항(공용부분의 변경이나 재건축등은 관리단 집회의 결의를 거쳐서 하게 된다)은 여전히 존재하므로, 채무자가 일부공용부분 관리단 설립을 위한 별도의 조직행위를 거치지도 않은 채 집합건물법상 관리단 집회가 아닌 아파트 입주자대표회의 의결 방식으로 구분관리를 내용으로 하는 이 사건 결의를 하고, 관리규약을 개정한 것은 위법하다고 봄이 상당하다.


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