글쓴이 : 이승주
  • 변호사
  • 티에스 법률사무소
  • 민사법
연락처 : 02-3477-0681
이메일 : lsju70@hanmail.net
홈페이지 : blog.naver.com/lsju70
주소 : 서울 서초구 서초동 1598-3 (서초르네상스오피스텔 901호)
소개 : 부동산전문변호사 / 부동산학 석사 / 부동산써브 전문가 칼럼리스트 / (전)동국대 법대 강사(민사집행법) (현) 건국대 부동산대학원 강사(부동산권리분석론)/ 저서: 나는 아내보다 권리분석이 좋다(다산북스), 이야기채권회수(다산북스)

이 포스트는 0명이 in+했습니다.

    목록이 없습니다.

    집합건물의 토지별도등기에 대한 개업공인중개사의 설명의무(부동산법률상식223)

    0

    공인중개사가 집합건물을 중개할 때에는 일반건물과 달리 주의할 내용이 있는데, 토지별도등기가 있을 경우에 토지별도등기에 대한 설명의무가 존재한다는 점이다.

    그렇다면, 토지별도등기란 무엇일까? 집합건물이 아닌 일반건물의 경우는 건물등기부와 토지등기부가 별도로 존재한다. 그러나, 집합건물의 경우는 원칙적으로 집합건물등기부에 건물과 대지(토지)부분을 하나의 집합건물등기부에 기재하게 된다.

    다만, 집합건물을 건축하기 전에 토지에 존재하였던 근저당권 등의 문제가 해결되지 않아, 집합건물등기부에 더하여 토지에 대한 별도등기가 존재하는 경우가 발생하고, 이러한 경우에 집합건물등기부의 ‘대지권의 목적인 토지의 표시란’에 ‘토지등기부에 토지에 관한 별도의 등기가 있다’는 취지의 등기를 하게 되고, 이를 토지별도등기라고 한다.

    공인중개사가 중개의뢰인에게 설명할 내용에 대한 판례를 확인하다 보면, 공적장부인 등기부와 건축물대장 등에 나오는 내용의 경우는 적어도, 중개사가 중개의뢰인에게 설명해야 하는 기초적 내용으로 보고 있음을 알 수 있다.

    따라서, 집합건물등기부 확인결과, ‘대지권의 목적인 토지의 표시란’에 ‘토지 별도등기 있음’취지가 보일 경우, 토지등기부를 확인하여 토지등기부의 권리관계를 공인중개사가 중개의뢰인에게 설명할 필요가 있다.

    이와 관련하여 서울동부지방법원 2010. 6. 18. 선고 2010나189 판결 [손해배상(기) : 확정]은 “피고 1(공인중개사)은 원고(임차인)로부터 이 사건 아파트에 관한 임대차계약의 중개를 의뢰받았으므로 공인중개사법 제25조 제1항, 같은 법 시행령 제21조 제1항의 규정에 따라 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항 등을 확인하여 이를 중개대상물에 관한 임차권을 취득하고자 하는 원고(임차인)에게 성실·정확하게 설명할 의무가 있었음에도 불구하고,

    이 사건 아파트의 대지권의 목적인 이 사건 토지에 관하여 별도등기가 있다는 부분을 간과하는 바람에 원고(임차인)에게 이 점에 관하여 아무런 설명도 하지 않았고, 이로 말미암아 원고는 배당절차에서 이 사건 토지의 근저당권보다 배당순위에서 밀려 배당을 적게 받는 재산상 손해(신한은행 앞으로 배당된 71,042,991원 상당)를 입게 된 것으로 보아야 하므로, 원고에게 피고 1(공인중개사)은 공인중개사법 제30조 제1항의 규정에 의하여, 피고 협회(공인중개사협회)는 피고 1(임차인)의 공제계약에 따라 5,000만 원의 한도 내에서, 이러한 확인·설명의무 위반으로 말미암아 발생한 위 손해를 각자 배상할 책임이 있다.”고 판시하였다.

    위 사안은 임차아파트에 관한 임의경매의 배당절차에서 토지의 근저당권보다 배당순위에서 밀려 배당을 적게 받는 재산상 손해를 입은 임차인에 대하여 공인중개사에게 중개대상물의 확인·설명의무 위반으로 인한 손해배상책임을 인정하면서, 과실상계를 고려하여 중개사책임을 70%로 제한한 사례이다.

    2018. 6. 5. 이승주변호사


    Comment

    You must be logged in to post a comment.

    loading..