글쓴이 : 이승주
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    집합건물 외벽에 임의로 설치한 간판의 철거문제(부동산법률상식221)

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    집합건물의 외벽, 그리고 외벽의 바깥 면은 공용부분에 해당할까?

    대체로 집합건물 외벽은 1동 건물 전체의 안전과 외관 유지에 필요한 부분인바, 외벽의 바깥쪽 면도 외벽과 일체를 이루므로 외벽과 마찬가지로 공용부분이 될 것이다.

    대법원도 “집합건물에서 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 지주, 지붕, 외벽, 기초공작물 등은 구조상 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않으며 건물의 골격을 이루는 외벽이 구분소유권자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 그것이 1동 건물 전체의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 부분인지 여부에 의하여 결정되어야 할 것이고 그 외벽의 바깥쪽 면도 외벽과 일체를 이루는 공용부분이라고 할 것이다( 대법원 1993. 6. 8. 선고 92다32272 판결 등).”라고 판시한 사실이 있다.

    집합건물 외벽에 집합건물법 또는 관리규약에 따른 절차를 거치지 않고, 구분소유자 내지 구분건물의 임차인이 간판을 설치하여 그 외벽 면을 배타적으로 점유‧사용하는 상황에 이른 경우, 다른 구분소유자가 간판의 철거를 구할 수 있을까?

    가능하다는 것이 대법원(대법원 2011다12163 건물등 철거) 판결의 취지다.

    즉 대법원은 “집합건물법 제16조 제1항의 취지는 집합건물의 공용부분의 현상을 유지하기 위한 보존행위는 관리행위와 구별하여 공유자인 구분소유권자가 단독으로 행할 수 있도록 한 것이며, 그 보존행위의 내용은 통상의 공유관계처럼 사실상의 보존행위뿐 아니라 지분권에 기한 방해배제청구권도 포함하여 공유자인 구분소유권자가 이를 단독으로 행할 수 있고, 공유자의 위 보존행위의 권한은 관리인 선임 여부에 관계없이 행사할 수 있다.“는 취지다.

    위 대법원 판결 취지에 의하면 구분소유자는 공유지분권자로서 공용부분에 대한 보존행위로서 단독으로 간판 설치자에게 간판의 철거를 소송으로 구할 수 있게 된다.

    <사안 정리>

    피고가 이 사건 건물 1층 중 102, 103, 104호를 임차하였음에도 1층 외벽 바깥쪽 면에 간판을 설치함으로써 다른 구분소유자는 그 간판이 설치된 외벽을 사용할 수 없게 되어 피고가 그곳을 배타적으로 점유·사용하는 것이고, 이러한 행위는 집합건물의 관리행위에 해당하는데 피고가 이 사건 간판을 설치한 때부터 원고를 제외한 나머지 구분소유자들로부터 이의제기를 받지 않았다는 사정만으로는 구분소유자들이 피고의 간판설치에 동의한 것으로 보기 어렵고, 공용부분의 보존·관리 및 변경을 위한 행위를 할 권한이 있는 자로서 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 당연 성립된 관리단집회의 결의로 선임된 관리인으로부터 피고가 이 사건 1층 외벽 바깥 면을 사용할 권한을 부여받았다고 볼 증거가 없다는 이유로 피고가 이 사건 1층 외벽을 사용할 권리가 있다는 주장을 배척한 사례.

    2018. 5. 30. 이승주변호사


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