글쓴이 : 권형필
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    공사대금채권에 기하여 유치권을 행사하는 자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것이 유치물의 보존에 필요한 사용에 해당하는지 여부(적극)및 이 경우 차임 상당 이득을 소유자에게 반환할 의무가 있는지 여부(적극) (대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다406** 판결)

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    [ 판례 해설 ]

    민법 제320조에 따른 유치권자는 점유할 권리만 있을 뿐, 사용‧수익할 수 있는 권리는 보유하지 않고, 유치권자가 유치권 대상 건물을 사용‧수익하는 것은 유치권자의 권한 범위를 넘는 행위로 이 경우 채무자 또는 소유자는 유치권자에 대하여 민법 제324조 제3항에 따른 유치권 소멸청구를 할 수 있다. 다만 유치권자는 목적물을 점유하고 있기 때문에 선량한 관리자의 주의의무에 따라 점유하여야 하는 바, 보존행위 정도는 할 수 있다.

    위 보존행위의 범위에 관하여 해석의 여지가 있었으나 대법원은 ‘유치권자가 스스로 사무실로 사용‧수익할 경우에는 이를 보존행위로 판단하여, 위와 같은 행위를 원인으로 유치권자에게 유치권소멸청구를 할 수 없다고’ 판단한 것이다.

    차후 판결에서 보겠지만 대법원은 유치권 당사자가 “직접 점유”하여 사용‧수익할 경우에는 보존행위로 보아 유치권 소멸청구를 인정하지 않는 반면, 누군가에게 직접 점유하게 하고 자신이 간접점유하는 형태로 사용‧수익할 경우에는 보존행위의 범위에 해당하지 않는다고 판단하였는 바, 이를 잘 구분하여야 할 것이다.

    더 나아가 아무리 보존행위라고 하더라도 점유할 권원만 있을 뿐 사용‧수익할 권원이 없는 자가 사용‧수익하였으므로 그 기간 동안 차임 상당의 부당이득은 반환되어야 한다.

    [ 법원 판단 ]

    민법 제324조에 의하면, 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 하고, 소유자의 승낙 없이 유치물을 보존에 필요한 범위를 넘어 사용하거나 대여 또는 담보제공을 할 수 없으며, 소유자는 유치권자가 위 의무를 위반한 때에는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다고 할 것인바, 공사대금채권에 기하여 유치권을 행사하는 자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것은 특별한 사정이 없는 한 유치물인 주택의 보존에 도움이 되는 행위로서 유치물의 보존에 필요한 사용에 해당한다고 할 것이다. 그리고 유치권자가 유치물의 보존에 필요한 사용을 한 경우에도 특별한 사정이 없는 한 차임에 상당한 이득을 소유자에게 반환할 의무가 있다(대법원 2006.1.26.선고 2004다69420판결 , 대법원 2006.6.30.선고 2005다59963판결 등 참조).

    원심판결 이유에 의하면, 원심은 판시와 같은 이유로 피고들이 이 사건 건물 2,3층을 사용함으로써 얻은 이익이 피고들의 공사대금채권에서 공제되어야 한다고 판단하였는 바, 이러한 원심의 판단은 피고들이 유치권자로서 이 사건 건물 2,3층을 사용하는 것은 유치물의 보존에 필요한 사용이라는 판단을 전제로 차임에 상당한 이득을 반환할 의무가 있다는 취지로 판단한 것으로서 위 법리에 비추어 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 법리오해 등의 위법이 없다. 그리고 유치물의 소유자가 채무자인 경우에만 유치권자에게 과실수취권이 있고, 유치물의 소유자가 채무자가 아닌 제3자인 경우에는 과실수취권이 생기지 않는다는 취지의 주장은 유치권의 물권적인 성격에 반하는 주장으로 받아들일 수 없다.


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