글쓴이 : 이승주
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    집합건물의 분리처분금지 등기와 선의의 제3자(부동산법률상식217)

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    집합건물법 제20조 3항은 집합건물의 전유부분과 대지사용권의 분리처분금지에 대하여 그 취지를 등기하지 않을 경우 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항할 수 없다고 규정하고 있다.

    위 선의의 물권취득 제3자에 있어서, “선의”란 무엇일까?

    ①“선의”란 ‘분리처분금지 제약의 존재를 알지 못하는 것’을 의미하는 것일까?

    아니면, ②“선의”란 ‘원칙적으로 집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 알지 못하는 것’을 의미할까?

    원심은 “선의”의 의미에 대하여 ①로 해석하였으나, 대법원은 “선의”의 의미에 대하여 ②로 해석하면서, 원심판결을 파기하였다(대법원 2009다26145 판결).

    결국, 전유부분과 대지사용권의 분리처분금지가 등기되어 있지 않은 경우에 토지에 대한 소유권을 취득한 사람이 선의의 제3자임을 주장하기 위해서는 “원칙적으로 집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 알지 못했음”이 인정되어야 할 것이다.

    따라서, 집합건물이 소재한 토지를 낙찰 받은 자가 경매절차 진행 당시에 등기부등본, 경매물건명세서, 현황조사보고서, 평가서 등을 통하여 해당 토지가 해당 아파트가 속한 집합건물의 대지로 사용되고 있음을 알았다면, 토지 낙찰자는 ‘선의의 제3자’가 될 수 없다.

    위 대법원 판례사안의 정리하면 다음과 같다.

    피고가 이 사건 토지 지분을 경매로 취득할 당시 등기부상 분리처분금지의 취지가 기재된 사실이 없었다.

    그 후 원고가 이 사건 아파트의 전유부분을 경매절차에서 취득함으로써 대지사용권까지 취득하였다.

    원고는 피고를 상대로, 피고 명의의 토지에 대한 소유권이전등기의 말소를 청구하였고, 원심은 원고의 청구를 기각하였으나, 대법원은 원고승소 취지로 원심을 파기 환송하였다.

    결국, 토지 낙찰자가 분리처분금지 미등기에 대한 선의 제3자로 판단되지 않을 경우, 낙찰자의 소유권이전등기는 무효가 된다.

    즉, ‘분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에 대하여 대항하지 못한다.’고 정한 집합건물법 제20조 제3항의 ‘선의의 제3자’는 원칙적으로 집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 모른 채 대지사용권의 목적이 되는 토지를 취득한 제3자를 의미한다.

    2018. 5. 2. 이승주변호사


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