글쓴이 : 이승주
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    집합건물의 경매와 토지저당권의 인수(부동산법률상식216)

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    집합건물법 제20조는 전유부분과 대지사용권의 분리처분을 원칙적으로 금지하고 있고, 경매도 처분에 해당하므로 위 규정이 적용된다.

    아파트(집합건물) 대지사용권에 대하여 대지권 등기 설정 전에 이미 아파트 전체 부지에 저당권이 설정된 경우 즉, ‘토지 별도등기 있음’의 경우에는 어떨까?

    이런 경우 경매를 진행하는 법원은 보통 집합건물 경매 진행시 대지 전체에 설정된 저당권을 지분만큼 인수해야 한다는 ‘토지 저당권 인수부 특별매각조건’을 부치며, 이 경우 낙찰자는 대지에 대한 저당권을 지분에 맞게 인수하게 된다.

    위와 같은 ‘토지 저당권 인수부 특별매각조건’이 없다면, 어떤 결과가 발생할까?

    대법원 2012다103325 판결에 의하면, 아파트 전유부분에 관해서만 감정평가가 실시되었고, 최저매각가격에도 대지지분의 평가액은 반영되지 않았으며, 매각허가결정의 부동산 표시에도 전유부분만 표시되었음에도 불구하고, 집합건물법 제20조의 전유부분과 대지사용권의 분리처분 규정에 따를 때에, 규약에 특별한 정함이 없는 한 낙찰자는 대지지분까지 소유권을 취득하게 되고, 토지에 존재했던 근저당권이 인수된다는 특별매각조건이 없었으므로, 낙찰자가 매각대금을 완납함으로써, 낙찰가가 인수할 여지가 있는 토지 저당권은 소멸하게 된다는 취지다.

    결국, 차후 집합건물이 존재하고 있는 토지에 대한 저당권자가 임의경매를 진행하여 그 토지를 낙찰 받게 되는 자가 있을 경우, 그 낙찰자는 위 집합건물 낙찰자를 상대로 지료상당 부당이득반환청구를 할 경우, 승소하기 어렵게 된다.

    ‘토지 저당권 인수부 특별매각조건’이 없는 상태에서 집합건물에 대한 경매가 진행되었고, 집합건물 낙찰자가 경매대금을 납부함으로써 함께 취득한 소유권대지권에 설정된 저당권(경매대상 집합건물 지분만큼의 저당권)이 소멸하였기 때문이다.

    이와 같은 결론에 이르게 되는 이유는 민사집행법 제91조 제2항이 “매각 부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.”는 규정과 집합건물법 제20조의 전유부분과 대지사용권의 분리처분금지의 조화로운 해석에 근거한다.

    즉, 집합건물법 제20조에 따라 특별한 사정이 없는 한 전유부분인 구분건물이 경매에 부쳐질 때에 대지사용권까지 매각대상이 되고, 민사집행법 제91조 제2항은 매각대상 부동산의 저당권의 무조건 소멸을 규정하고 있으므로, 저당권이 인수된다는 특별매각조건이 없을 경우, 토지저당권은 소멸하게 되기 때문이다.

    단, 집합건물법 제20조의 분리처분금지규정의 전제는 원칙적으로 전유부분 소유자와 대지에 대한 소유자가 동일한 경우를 전제한다고 보아야 할 것으로 해석된다.

    2018. 4. 26. 이승주변호사

     


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