글쓴이 : 이승주
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    소유자의 동의를 얻지 않은 유치 부동산의 임대행위(부동산법률상식215)

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    민법 제324조 제2항은 ‘유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다.’라고 규정하고 있고, 동조 제3항은 “유치권자가 전2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.”고 규정하고 있다.

    이에 대하여 대법원 2010다94700 판결은 “유치권자는 채무자 또는 소유자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 권한이 없으므로”라는 표현을 통하여 채무자와 소유자가 동일하지 않은 경우 채무자뿐만 아니라, 소유자의 승낙 없는 사용, 대여, 예를 들어 소유자의 승낙 없는 임대행위를 금지하고, 이를 위배한 경우 소유자의 유치권 소멸청구를 인정하고 있다.

    유치권자가 종전 소유자로부터 임대행위를 허락받았지만, 새로운 소유자의 허락을 받지 못한 경우에 새로운 소유자가 유치권의 소멸을 청구할 수 있을까?

    유치물의 사용을 허락한 종전 소유자가 제3자와 짜고 소유권을 이전할 경우에 유치권자의 유치권이 무력해진다는 측면을 고려하면, 새로운 소유자의 허락이 불필요하다는 주장이 있을 수 있다.

    그러나, 오히려 유치권자가 종전 소유자와 짜거나, 이러한 일이 없더라도 종전 소유자의 승낙을 받아 장기간 임대차 등을 할 경우, 새로운 소유자의 소유권행사에 심각한 지장을 줄 가능성이 높다.

    이에 대하여 서울고등법원 2011나27983 판결은, 새로운 소유자가 유치권소멸을 청구할 수 있다는 취지다.

    그 이유는 무엇일까? 새로운 소유자는 임차인이 종전 소유자의 승낙을 받았는지 여부를 알기 어렵고, 임대에 관한 승낙 여부를 공시할 방법이 없어 승낙의 직접 당사자 또는 포괄승계인이 아닌 특정승계인에게 까지 종전 소유자의 승낙을 이유로 대항력을 인정할 수 없기 때문이다.

    다만, 앞서 설명한 우려할 부분, 즉 유치물의 사용을 허락한 종전 소유자가 제3자와 짜고 소유권을 이전한 상황임이 밝혀진다면, 새로운 소유자의 유치권 소멸청구가 신의칙에 반하여 권리남용에 해당할 여지가 있을 것이다.

    결국 부동산 경매에 참여를 하고자 하는 상황인데, 유치권 신고자가 있다고 할 때, 유치부동산을 임차를 통해 유치권자 이외의 제3자가 점유하고 있는 상황이라면, 입찰 참가를 고려할 실익이 있게 된다. 전소유자가 유치권자에게 임대차를 허락했더라도, 신소유자인 경매낙찰자에게 그 임대차로 대항할 수 없는 상황으로 보이기 때문이다.

    2018. 4. 25. 이승주변호사


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