글쓴이 : 권형필
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    분양계약서 등에서 업종 제한을 두는 경우 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 아닌 임차인 등의 제3자 사이의 합의에 기하여 제한업종의 변경이 불가능하다(대법원 2003다454** 영업금지 등).

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    [ 판례 해설 ]

    업종지정에 따른 업종 금지 청구는 당사자의 입장에서는 자신과 동일한 업종, 유사한 업종을 영위하려는 자를 방해하기 위한 가장 강력한 수단이다. 즉 분양계약서 또는 관리규약에 업종 지정이나 업종금지 조항이 존재한다면 이를 모르고 임차를 하였더라도 동일 또는 유사업종을 영위하려는 자는 결국 해당 업종으로 영업을 할 수 없게 된다.

    이 사건에서 원고는 분양자로부터 업종을 지정받은 수분양자였고, 다만 자신이 직접 영업하지 않고 임차를 주었던바, 해당 임차인이 임대인인 수분양자의 의사와 무관하게 다른 임차인이 해당 업종을 영위할 것을 동의하여 주었던 것이다. 더 나아가 이 사건 관리단 또한 기존의 지정된 업종과 다르게 새로운 업종을 지정하는 관리규약을 제정, 개정하였다.

    이 사건에서 업종을 지정받은 수분양자는 자신의 임차인이 임의로 합의한 업종 합의에 관하여 무효를 주장하는 한편, 제한업종의 변경 과정에서 의결정족수를 충족하지 못하였음을 주장하였고, 대법원에서는 이러한 주장이 모두 받아들여졌다.

    생각건대 수분양자의 호실에 지정된 업종은 그에게 우선적이고, 특별하게 인정된 지위에 해당하는 바, 이에 관하여 수분양자가 아닌 점유자가 합의할 권한도 없을 뿐만 아니라, 수분양자에게 있어서 너무 중요한 이와 같은 사안을 변경하기 위해서는 법률 및 기존의 관리규약에서 규정한 절차를 준수해야 함을 지적한 대법원의 판단은 지극히 타당하다.

    [ 법원 판단 ]

    분양계약서 또는 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제28조의 관리단규약 등에서 업종제한조항을 두는 경우에 어떠한 범위의 업종변경을 제한할 것인가, 업종변경을 절대적으로 금지할 것인가 아니면 일정한 범위에서 변경을 허용할 것인가는 사적 자치의 원칙에 따라 당사자가 자유로이 정할 수 있는 것이고, 업종변경의 허부, 범위 및 절차 등은 분양계약서 또는 관리단규약 등의 합리적 해석을 통하여 판단하여야 할 것이나 이 경우에도 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하거나 구분소유자들 사이에서 각 구분소유의 대상인 점포에서 영위할 영업의 종류를 정하는 것은 기본적으로 수분양자 또는 구분소유자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있다고 할 것이므로, 이 경우 소유권을 분양받은 수분양자들이나 구분소유자들의 독점적 지위는 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 아닌 임차인 등의 제3자 사이의 합의에 기하여 변경될 수는 없다.

    또, 집합건물법 제23조 제1항의 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체라 할 것이므로, 집합건물의 분양이 개시되고 입주가 이루어져서 공동관리의 필요가 생긴 때에는 그 당시의 미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 설립된다(대법원 2002. 12. 27. 선고 2002다45284 판결 참조).

    그런데 원심이 적법하게 인정한 사실과 기록에 의하면, 대림산업은 이 사건 상가의 각 점포를 분양할 때 수분양자들과 사이에 “수분양자는 분양 당시 지정된 영업을 원칙으로 하되 경합이 없는 범위에서 대림산업이 승인한 업종에 한하여 개점할 수 있고, 이 사건 상가 점포수의 2/3가 입점하기 전까지는 대림산업이 지정하는 관리인이 상가를 관리하되 상가관리위원회가 구성되면 수분양자는 그 회원으로 가입할 권리와 의무가 있으며, 업종을 변경할 때에는 차후 상가관리위원회가 구성된 이후에는 상가관리위원회의 승인을 받아야 한다.”는 내용의 업종변경을 제한하는 약정이 포함된 분양계약을 체결하였음을 알 수 있다.

    앞에서 본 법리와 위 인정 사실을 종합하며 보면, 이 사건 상가의 경우 당초의 분양계약상 업종변경에 대하여는 분양자인 대림산업의 동의를 얻어야 하지만, 이 사건 상가의 2/3가 분양된 후에는 상가관리위원회의 승인을 받아야 하는데, 상가관리위원회는 수분양자 전원으로 구성된다는 것이고, 그 밖에 수분양자 이외의 자가 상가관리위원회의 회원이 된다고 볼 아무런 근거가 없으며, 한편 이 사건 상가의 경우 소유권만을 분양하였으므로 여기서 수분양자는 명백히 소유권을 분양받은 자, 즉 구분소유자를 의미한다고 할 것이니, 결국 위 상가관리위원회는 그 명칭에 상관없이 바로 집합건물법상의 구분소유자단체인 관리단을 의미하는 것이라고 보아야 할 것이고, 따라서 이 사건 상가의 경우 분양계약상 정해진 업종을 변경하는 데 대한 승인권은 집합건물법상의 관리단이 갖는다고 할 것이다.

    그런데 이 사건 상가번영회가 과연 집합건물법상의 관리단에 해당하는가에 관하여 보건대, 이 사건 번영회의 정관 제3조는 “본 회칙은 대림쇼핑타운 입점자 상호간의 권익 및 친목을 도모하고 건물의 시설관리와 상가의 원활한 발전을 위하여 그에 적용할 기본원칙을 정하여 …”, 제5조는 “본 회의 회원은 대림쇼핑타운 상가 내에 직접 사업하는 입점자를 회원으로 하는 것을 원칙으로 한다.”, 번영회 관리규약 제3조는 “이 규약은 주택건설촉진법 제38조 및 관리령 제9조의 규정에 따라 시설물 관리 및 사용함에 있어서 필요한 사용을 규정함으로써 입점자의 공동이익을 증진하고 친목을 도모하여 상가 번영을 추구하는 데 그 목적을 둔다.”, 제5조 제1호는 “회원의 자격은 본 상가의 전유부분 사용권을 취득한 때 발생하고 상실한 때 소멸한다.”, 제7조 제1호는 “하나의 전유부분에는 하나의 의결권을 갖는다.”, 관리규칙 제1조는 “본 규정은 대림쇼핑타운 기본시설 및 부대시설을 보호하고 입점자 및 그 종사원으로 하여금 지켜야 할 사항을 정하여 체제와 통일성 있는 운영 및 보다 나은 상거래질서형성과 상가번영을 위하여 종합적 규제를 정함을 목적으로 한다.”, 부칙 제1조는 “본 관리규정은 입점자에게 통지함으로써 그 효력이 발생한다.”고 각 규정하고 있으며, 또한 실제로 이 사건 번영회의 회원은 모두 소유자이든 임차인이든 관계없이 상가 점포에서 실제 영업을 하고 있는 입점주들로 구성되어 있다.

    그렇다면 이 사건 번영회는 집합건물법상의 관리단이라 할 수 없고, 달리 피고 1이 분양받은 214호 점포에서 부동산중개 영업이나 미장원 영업을 영위할 수 있도록 구분소유자들로 구성된 관리단에 해당하는 단체의 동의나 기존의 경쟁업종을 영업할 수 있는 점포소유자의 동의를 얻지 못했음은 피고들의 주장 자체로 명백하거나 기록상 명백하므로 피고 1이 당초 분양계약상 정해진 제한업종에 대하여 적법한 변경절차를 거쳤다고 볼 수 없다.

    원심의 판단은 비록 이 사건 각 분양계약상 정해진 제한업종의 변경에 대한 승인절차에 관하여 판단을 그르친 잘못은 있으나, 제한업종이 적법하게 변경되었다는 피고들의 항변을 배척한 결론은 정당하므로 앞서와 같은 채증법칙 위반 등은 판결 결과에 영향이 없고, 그 밖에 원심판결에 상고이유의 주장과 같은 위법이 있다고 할 수 없다. 그러므로 상고이유의 주장은 모두 이유 없다.


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