글쓴이 : 이승주
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    유치권 배제특약의 유효성과 그 인적범위(부동산법률상식213)

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    민사유치권의 기본적 성립요건을 적시하면, “①타인의 물건 또는 유가증권의 적법 점유 ②채권과 물건의 견련성 ③채권의 변제기 도래 ④유치권 배제특약의 부존재”가 된다.

    즉, 위 요건을 모두 충족해야 유치권의 성립이 인정될 여지가 있고, 최근 판례에 따른 추가적 제한 요건의 충족도 필요하게 된다(예를 들어 판례는 압류등기 후에 점유를 취득함으로써 유치권을 취득하는 경우에 압류의 처분금지효에 반하므로 낙찰자에게 대항할 수 없다고 하여 유치권의 성립요건을 사실상 제한(대법원 2005다22688 판결)).

    유치권의 기본적 성립요건에서 확인한 것처럼, ‘유치권 배제특약’이 존재한다면, 유치권 자체가 성립할 수 없게 된다.

    ‘유치권 배제특약’은 부동산임대차계약서에서 흔히 볼 수 있는데, 대부분의 부동산임대차계약서상의 원상회복약정 내지 원상복구약정이 그것이다.

    대법원73다2010판결은 “건물의 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장을 할 수 없다.”는 취지의 판결을 선고한 사실이 있다.

    위 판결취지를 고려하면, 대부분의 임차인은 ‘원상복구 약정’에 따라 유치권 배제 특약을 임대인과 체결한 꼴이 되어 유치권으로 유익비 내지 필요비를 주장할 수 없게 될 것이다.

    그렇다면, 유치권배제특약의 효력이 특약 당사자에 한하여 미칠 것인지 아니면 특약당사자 이외의 제3자도 유치권배제특약을 원용할 수 있을지 문제된다.

    이 문제에 대하여, 여러 의견이 존재하였고, 지방법원 판례의 의견도 분분하였던 것으로 알고 있다.

    유치권 배제특약 즉 “특약”이라는 문구를 고려하면, 약정 당사자만 유치권배제특약을 원용할 수 있다는 주장이 가능할 것이지만, 위 “특약”을 고려하더라도 유치권을 포기한 자가 유치권을 주장하는 것은 신의칙에 위반될 수 있다는 논거도 존재하였던 것이다.

    신의칙이라는 것이 보충적이고 제한적인 논거인 사실을 고려하면, 신의칙을 논거로 유치권배제특약이 특약 당사자 이외의 자인 제3자에게 까지 미친다는 취지의 판시는 설득력이 떨어지는 측면이 있었다.

    그러나 최근 대법원판결(2014다52087)은 유치권의 기본적 성립요건을 전제로 특약당사자가 아닌 제3자도 유치권배제특약을 원용할 수 있다는 판시를 하였는데, 그 주요 논거는 “유치권을 사전 포기한 경우 유치권이 발생되지 않는 것과 마찬가지로 유치권을 사후 포기한 경우 곧바로 유치권이 소멸하며, 유치권 소멸은 포기 상대방뿐만 아니라 그 이외의 사람도 주장할 수 있다.”는 것이다.

    2018. 4. 19. 이승주변호사


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