글쓴이 : 권형필
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    아파트 관리소장이 당사자로서 공사도급계약을 체결하였다 하더라도, 그 계약의 효력은 입주자대표회의에게 귀속된다(수원지방법원 안산지원 2014가합253**).

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    [ 판례 해설 ]

    이 사건에서 도급계약 자체를 관리소장이 당사자로서 계약을 체결하였는바, 그 계약의 효력이 입주자대표회의에 미치는지 여부가 문제가 되었다.

    먼저 대법원 및 서울고등법원에서는 일관되게 관리소장이나 관리주체가 계약당사자로서 계약을 체결하였다고 하더라도 그 계약의 내용 등에 관하여는 입주자대표회의가 결정을 하고 구체적인 절차에 한하여 집행기관으로서 관리주체가 진행하는 점 등을 고려한다면 계약의 효력은 입주자대표회의에 귀속되고, 비록 계약서에 관리소장 개인이 당사자로서 기재되어 있다고 하더라도 이를 가지고 계약의 귀속주체가 변경되지 않는다고 본다.

    즉 국토교통부 시행 규칙 중 사업자 선정 지침에서 계약 체결은 관리주체로 한정하고 있고, 실무에서도 관리주체 또는 관리소장이 계약 체결의 당사자가 되지만, 관리주체는 이를 임의로 할 수 없고 입주자대표회의 의결에 따른 집행만을 하고 있기 때문에 계약 당사자가 누구로 기재되어 있든 간에 일단 입주자대표회의에 귀속된다고 보는 것이다.

    물론 입주자대표회의에는 이에 대하여 다소 억울할 수 있으나, 만약 관리주체 등에서 임의로 공사 진행 또는 공사 계약을 체결하였다면 이를 적절히 주장하여 계약의 효력을 벗어나면 되고, 나아가 손해배상 청구를 하면 충분하다고 할 것이다.

    [ 법원 판단 ]

    주택법령 및 아파트 관리규약에 의하면, 입대의는 의결기구로서 관리규약에서 정하는 사항을 결정하고 관리주체의 임무를 감독할 책임을 지고, 관리주체는 집행기구로서 선량한 관리자의 주의로 관계법령 및 관리규약과 입대의에서 결정한 사항에 따라 아파트를 관리할 책임을 지며, 관리주체로 하여금 아파트 관리를 위한 용역이나 공사발주를 하도록 하고 있으므로 아파트 관리업무와 관련된 계약 체결 여부, 계약상대방의 결정, 계약내용의 결정 등에 관한 권한은 입대의에게 있으나 그에 따른 계약 체결 자체의 권한은 아파트의 관리주체에게 있다고 할 것이다(대법원 2007. 9. 7. 선고 2007다21986 판결 참조).

    위 인정 사실에 의하면, ○○○○○은 2012. 5. 17. 원고와 이 사건 아파트에 관해 위·수탁관리계약을 체결함으로써 구 주택법(2013. 3. 23. 법률 제11690호로 개정되기 전이 것) 제2호 제14호 다목이 규정한 관리주체가 됐으므로 이 사건 아파트의 관리업무에 해당하는 이 사건 도급계약의 체결 권한은 ○○○○○에게 있다 할 것이고, 관리사무소장 피고 C는 위 위·수탁관리계약에 따라 이 사건 아파트의 관리업무에 해당하는 이 사건 도급계약의 체결 행위에 관해 ○○○○○을 대리할 권한이 있다. 상법 제5조 제2항에 의해 회사는 상인으로 보며, 상법 제47조 제1, 2항에 의해 상인의 행위는 상행위로 추정되는바, 회사인 ○○○○○의 도급계약 체결행위는 상행위로 추정돼 상법 제48조 본문의 규정이 적용되므로 ○○○○○의 대리인인 관리사무소장 피고 C가 이 사건 도급계약 체결 당시 ○○○○○을 위한 것임을 표시하지 아니해도 ○○○○○에 대해 이 사건 도급계약의 효력이 발생하고, 그 계약에 따른 권리·의무가 입대의인 원고에게 귀속된다고 할 것이다.


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