글쓴이 : 이승주
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    중개보조원의 불법행위와 개업공인중개사 등의 책임범위(부동산법률상식212)

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    공인중개사법 제30조 제1항은 “개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.”고 규정하고 있다.

    또한, 공인중개사법 제15조 제2항은 “소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다.”고 규정하고 있다.

    따라서, 중개보조원의 중개보조행위가 불법행위를 구성하는 경우에는 개업공인중개사가 중개보조원의 행위에 대한 책임을 부담할 수 있게 된다(민법 제756조에 따른 사용자책임으로도 이론 구성이 가능할 것).

    중개보조원의 중개보조행위가 불법행위에 해당하는 데, 그 불법의 정도가 과실에 의한 경우에는 개업공인중개사의 책임범위는 어떻게 될까?

    과실상계가 가능하다는 데에는 의문이 없는데, 중개보조원의 책임범위와 사용자인 개업공인중개사의 책임범위가 항상 동일하게 되는 것일까?

    대법원 2018. 2. 13.선고 2015다242429 임차권확인 등 판결에 의하면, 과실상계를 할 때에 개업공인중개사가 불법행위에 관여한 사실이 없는 등 구체적이고 개별적인 사정을 고려하여, 중개보조원보다 가볍게 책임을 제한할 수 있다는 취지의 판결을 선고하였다.

    예를 들어, 중개보조원의 과실에 따른 불법행위로 중개의뢰인에게 1억원의 보증금 피해가 발생하였을 경우, 중개보조원이 70% 선(7천만원)에서 책임지는 판단이 선고되는 상황일 때, 사용자인 개업공인중개사가 불법에 관여한 사실이 없는 등 책임제한 사유가 발견된다면, 60% 선(6천만원)에서 책임지는 판결이 가능하다는 것이다. 위 판결은 더 나아가, 사용자인 개업공인중개사와 공제계약을 체결한 한국공인중개사협회에 대하여도 추가적 책임제한 사유를 인정하면서, 개업공인중개사보다 더 책임을 제한하였다.

    중개보조원의 중개보조행위가 불법행위에 해당하는데, 그 불법의 정도가 고의에 해당하는 경우에는 어떠한가? 위 판결은 고의의 불법행위자가 피해자의 부주의를 이유로 자신의 책임을 줄여 달라고 주장하는 것은 허용될 수 없다면서 과실상계 주장자체가 신의칙에 반한다는 취지다(다만, 고의 없는 다른 불법행위자는 과실상계 및 책임제한 주장가능).

    결국 위 대법원 판결의 취지는 불법행위 책임과 관련하여, “중개보조원을 고용한 개업공인중개사의 손해배상금액을 정할 때 불법행위에 관여하지는 않았다는 등의 개별적인 사정까지 고려하여 중개보조원보다 가볍게 책임을 제한할 수 있다”는 취지로 볼 수 있다.

    다만, 위 대법원 판결의 참조조문에 공인중개사법 제15조 제2항이 보이지 않는 것으로 보이는데, 공인중개사법 제15조 제2항까지 고려하여 판결이 선고된 것인지에 대한 의문이 남는다.

    2018. 3. 21. 이승주변호사


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