글쓴이 : 이승주
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    건축 중인 건물의 법정지상권, 매매, 경매(부동산법률상식211)

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    민법상의 건물은 토지와 분리된 독립한 별개의 부동산에 해당한다. 이때의 건물은 완성된 건물을 의미하는 것이 원칙일 것이다.

    그렇다면 건축 중인 건물은 부동산이 될 수 없는 것인가? 그것이 아니라면, 건축 중의 건물은 어느 단계에서 독립한 부동산으로써 인정될 것인가?

    이에 대하여 법원은 원칙적으로 독립된 부동산으로서의 건물의 요건으로 “최소한의 기둥과 지붕, 그리고 주벽의 존재”를 요구하고 있다(대법원 2000다51872 판결 등).

    그렇다면, 법정지상권에서의 건물, 매매대상으로서의 건물, 경매대상으로서의 건물 모두가 “최소한의 기둥과 지붕, 그리고 주벽의 존재”를 그 요건으로 하는 것일까?

    그렇지 않다.

    판례에 나타난 각 건물의 요건을 확인해 보자.

    첫째, 법정지상권을 살펴보자. 민법 제366조의 법정지상권은 저당권 설정 당시 동일인의 소유에 속하던 토지와 건물이 경매로 양자의 소유자가 다르게 된 경우 건물의 소유자를 위해 발생하는 것이다. 판례는 법정지상권이 성립되는 건물에 대하여 “토지에 대하여 저당권이 설정될 당시에 토지 소유자에 의하여 그 지상에 ‘건물이 건축 중’이었던 경우, 사회통념상 독립된 건물로 볼 정도에 이르지 않은 경우라도, 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되었고, 그 후 경매절차에서 매수인이 매수인이 매각대금을 완납한 때까지 최소한의 지붕과 기둥 그리고 주벽이 이루어진 경우 독립된 부동산으로서의 건물요건을 충족한다는 취지다. 결국 ‘지붕, 기둥, 주벽’의 요건시기를 낙찰자의 소유권 취득시(매각대금 완납시)로 완화한 셈이 된다.

    둘째, 건축 중 건물이 보통의 매매의 대상일 경우를 살펴보자. 이 경우는 판례의 기본원칙에 따라 “최소한의 기둥과 지붕, 그리고 주벽의 존재”를 독립된 부동산으로서의 건물요건으로 해석하는 것이 판례다(대법원2000다51872판결 등).

    셋째, 건축 중 건물이 부동산경매의 대상일 경우를 살펴보자. 판례는 “완공되지 아니하여 보존등기가 경료되지 아니하였거나 사용승인되지 아니한 건물이라고 하더라도 채무자의 소유로서 건물로서의 실질과 외관을 갖추고, 그의 지번‧구조‧면적 등이 건축허가 또는 건축신고의 내용과 사회통념상 동일하다고 인정되는 경우에는 이를 부동산경매의 대상으로 삼을 수 있다(대법원2004마696결정 등).”는 태도이다. 따라서, 건축 중 건물이 부동산 경매의 대상이 되려면, 건축 중 건물의 요건 중 가장 까다로운 요건을 충족해야 한다는 결론에 도달한다. 건축허가 내역과 건물의 실질 외관이 사회통념상 동일해야 하기 때문이다.

    결국, 건축 중 건물의 독립된 부동산으로서의 건물요건의 강도는 “법정지상권 〈 매매대상 〈 부동산경매대상”의 순서가 될 것이다(사법행정학회, 부동산경매(1), 윤경‧손흥수 40쪽 참고).

    2018. 3. 20. 이승주변호사


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