글쓴이 : 이승주
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    낙찰자의 우선변제권자인 주택임차인에 대한 부당이득반환청구(부동산법률상식210)

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    갑이 경매로 A주택을 낙찰 받았다.

    기존에 A주택을 임차했던 임차인 을은 인도, 주민등록, 확정일자 등의 요건을 갖추어 대항력과 우선변제권을 취득한 상태였다.

    근저당권자에 의한 주택에 대한 경매가 진행되자, 임차인 을은 배당요구 종기 전까지 배당요구를 하여 배당을 받을 수 있는 지위에 있었다(낙찰자: 갑, 임차인: 을)

    A주택을 경매로 낙찰받은 갑은 A주택을 낙찰받은 후 A주택의 인도를 임차인 을에게 요청하였으나, 을은 배당을 받지 못하는 상황에 이르러, A주택의 인도를 거부하고 있다.

    을에게 갑이 집행법원에 지급한 낙찰대금이 배당될 상황이라면, 을이 당연히 갑에게 A주택을 인도해 주었을 것이다.

    그러나, 배당절차에서 을보다 후순위였던 근저당권자가 선순위인 을의 배당에 대하여 배당이의 후에 배당이의의 소송을 제기하면서, 배당표의 확정이 늦추어졌고, 결국 배당이의 소송이 확정될 때까지 배당을 받지 못하는 상황에 처하게 된 것이다.

    A주택의 낙찰자인 갑의 입장에서는 경매대금을 모두 지불하였고, 배당요구까지 하였던 을이 배당금을 받지 못하였다는 이유만으로 배당이의 소송이 확정될 때까지 계속적으로 A주택을 점유하는 것은 타당하지 못함을 들어, 월세상당의 부당이득반환청구를 하게 된다.

    이 경우, 낙찰자 갑의 을에 대한 월세상당 부당이득 반환청구가 인정될 수 있을까?

    대법원(대법원 2003다23885 판결)은 이와 같은 경우에, 낙찰자 갑의 을에 대한 월세상당 부당이득반환청구를 부정한다. 결론적으로는 근저당권자의 배당이의 소송에 대한 판결이 확정되어 을의 배당이 가능하게 되는 시점, 즉 배당표 확정시점(배당이의 소송 확정시점)까지 을의 임차권이 소멸하지 아니하여 낙찰자인 갑에 대하여 을이 임차권의 존속을 주장할 수 있다는 것이다.

    결국, 배당이의소송으로 인하여 배당표가 확정될 때까지의 을의 주택의 사용수익은 임차권에 기한 것으로 갑에 대한 관계에서 부당이득이 성립하지 않게 된다.

    대법원이 위와 같이 판단한 근본이유는 무엇일까?

    을에 있어 배당금은 보증금과 다를 바가 없고, 보증금을 지급받는 것과 주택을 인도하는 것은 동시이행관계에 있다고 보는 것이 법원의 확고한 태도임을 고려하면, 위와 같은 판례가 이해될 수 있을 것이다. 다만, 위 대법원 판례는 보증금으로 볼 수 있는 배당금을 지급하는 주체가 소유자 또는 임대인이 아닌 법원이 되는 것에 차이가 있다.

    2018. 3. 15. 이승주변호사


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