글쓴이 : 권형필
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    유치권자가 채무자 또는 기존 소유자에 대하여 승낙을 받았다고 하더라도 낙찰받은 이후 새로운 소유자에 대하여 승낙을 받지 못한다면 유치권 소멸 청구 사유가 된다(부산지방법원 2013가단696**).

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    [ 판례 해설 ]

    유치권자목적물을 점유할 권리만 있을 뿐, 목적물을 사용‧수익, 대여, 담보제공하기 위해서는 채무자 또는 소유자의 동의를 받아야 한다. 더 나아가, 이전 칼럼에서도 언급한 것과 같이 채무자와 소유자가 각각 다른 사람일 경우 채무자가 아닌 물건의 처분권 및 사용‧수익권한을 가진 소유자에게 동의를 받아야 하고, 그렇지 않을 경우 민법 제324조 제3항에 의해 유치권이 소멸될 수도 있다.

    대상판결은 소유자의 범위에 낙찰자도 포함되는지 여부가 문제가 되었으나 소유자는 유치권자가 유치권을 주장하고 있는 시기를 기준으로 그 소유자의 범위가 결정되는 것이므로 해당 건물이 낙찰되어 새로운 소유자에게 귀속된 이후 유치권자가 지속적으로 목적물을 사용‧수익하거나 임의로 임대행위를 계속할 경우에는 새로운 소유자 즉 낙찰자는 유치권자를 상대로 유치권 소멸청구를 할 수 있다고 판단하였다.

    [ 법원 판단 ]

    나아가 설령 원고가 이 사건 공사 완료 이전부터 이 사건 1402호를 직접점유하거나 2007. 2. 24.경 또는 2008. 8. 29.경 H, I에게 이 사건 1402호를 임대하는 방법으로 간접점유함으로써 강제경매개시결정 기입등기 이전에 유치권을 취득하였다고 하더라도, 피고는 원고의 이 사건 1402호에 대한 유치권은 원고의 소멸청구로 소멸하였다고 주장하므로 살펴본다.

    유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없지만, 유치권자는 채무자 또는 소유자(채무자와 소유자가 동일인이 아닌 경우)의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 권한이 없으므로(민법 제324조 제2항), 유치권자의 그러한 임대행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대의 효력을 주장할 수 없다(대법원 2002. 11. 27.자 2002마3516 결정, 대법원 2011. 2. 10. 선고 2010다94700 판결 등 참조).

    이 사건에 관하여 보건대, 원고는 2009. 5. 18.경 F에게 이 사건 1402호를 임차보증금 15,000,000원, 월차임 150,000원, 기간의 정함이 없이 임대한 사실, 임차인 F은 자신의 형인 G로 하여금 이 사건 1402호를 점유하게 하여 G는 2010. 3. 25. 이 사건 1402호에 전입신고를, 2011. 3. 25. 전출신고를 각 마친 사실, 원고는 2013. 8. 20. G에게 임차보증금을 반환하고 2013. 10.경 이 사건 1402호를 인도받아 현재까지 이를 점유하고 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 6, 7호증, 을 3호증의 각 기재, 증인 G의 증언, 이 법원의 부산시 연제구청장에 대한 사실조회 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다. 위 인정사실에 의하면, 원고는 2009. 5. 18.경부터 2013. 8.경 또는 2013. 10.경까지 F에게 이 사건 1402호를 임대하였는바, 원고는 피고가 이 사건 1402호를 경락(2010. 5. 3.)받은 후에도 이 사건 1402호의 임대행위를 지속 하였다고 할 것이고, 원고가 새로운 소유자인 피고로부터 위 임대행위의 승낙을 받지 아니하였음은 당사자 사이에 다툼이 없으며, 피고가 원고의 승낙 없는 임대행위를 이유로 유치권의 소멸을 청구한다는 취지가 기재된 피고의 2014. 2. 24.자 준비서면, 2014. 6. 25.자 준비서면, 2014. 7. 15.자 준비서면 등이 각 같은 날 원고에게 각 송달된 사실은 기록상 명백하므로, 결국 이로써 원고의 이 사건 1402호에 관한 유치권은 소멸하였다고 봄이 타당하다. 따라서 이를 지적하는 피고의 유치권소멸 주장은 이유 있다.

    이에 대하여 원고는 2006. 8. 10.경 XX개발로부터 이 사건 1402호 임대행위에 대한 승낙을 받았으므로 피고에게도 위 승낙을 주장할 수 있다는 취지로 주장하나, 설령 원고가 2006. 8. 10. 당시 소유자인 XX개발의 승낙하에 이 사건 1402호를 임대하였다 하더라도, 민법의 일반원칙상 의사표시는 그 표의자와 상대방 사이에서만 효력이 있을 뿐 제3자에게는 효력이 없고, 부동산 소유자가 유치권자에게 임대행위를 승낙하였다는 사정만으로 유치권 자체의 물권적 성격이 변하는 것도 아니어서, 원고가 종전 소유자 XX개발로부터 승낙을 받았다는 사정은 새로운 소유자인 피고에게는 아무런 효력을 미칠 수 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다.


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