글쓴이 : 이승주
  • 변호사
  • 티에스 법률사무소
  • 민사법
연락처 : 02-3477-0681
이메일 : lsju70@hanmail.net
홈페이지 : blog.naver.com/lsju70
주소 : 서울 서초구 서초동 1598-3 (서초르네상스오피스텔 901호)
소개 : 부동산전문변호사 / 부동산학 석사 / 부동산써브 전문가 칼럼리스트 / (전)동국대 법대 강사(민사집행법) (현) 건국대 부동산대학원 강사(부동산권리분석론)/ 저서: 나는 아내보다 권리분석이 좋다(다산북스), 이야기채권회수(다산북스)

이 포스트는 0명이 in+했습니다.

    목록이 없습니다.

    상가 차임 등의 증액기준 초과와 부당이득청구(부동산법률상식209)

    0

    상가의 보증금과 월세의 경우 상가건물임대차보호법(상임법)이 적용되어 보증금 또는 월세 증액이 제한되는 경우가 있다.

    상임법은 모든 상가에 적용되는 규정과 일정한 금액의 환산보증금 규정 충족을 전제로 적용되는 규정으로 나뉘는데, 보증금 또는 월세 증액에 대한 제한 규정인 상임법 제11조는 일정한 금액의 환산보증금 규정 충족을 전제로 한다.

    예를 들어 서울의 경우 현재는 환산보증금 6억 1천만원(예를 들어, 보증금이 2억원이고 월세가 100만원이라면, 환산보증금은 3억원이 됨(월세100만원☓100) + 2억원))이하의 경우에 보증금 또는 월세 증액 제한 규정인 상임법 제11조가 적용되는 것이다.

    그렇다면, 보증금 또는 월세 증액 제한 기준은 어떻게 되는가? 얼마전까지만 해도 연9%가 그 기준이었으나, 현재 연5%가 그 기준이다.

    즉, 상임법시행령 제4조는 “법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.”고 규정하고 있다.

    상가임대차계약을 2년의 기간으로 정하여 체결하였으며, 지역은 서울이고 환산보증금이 3억원이라고 가정하자. 이런 경우라면, 보증금 또는 월세 제한 규정인 상임법 제11조의 적용여지가 있게 된다. 그런데, 상가임대차계약 2년 종료의 즈음하여 임대인의 요구로 계약을 다시 체결하면서, 보증금 또는 월세에 대한 증액기준인 연5%(현재 기준)를 초과하는 계약을 체결하였다.

    계약체결 당시에 임차인은 임대인의 증액요구가 부당하다고 생각하였으나, 사업을 계속하고 싶은 마음에 임대차계약을 체결하였으나, 이후 임대인과의 사이가 악화되었다.

    이런 경우 임차인이 보증금 또는 월세 제한 규정에 따른 연5%(현재기준) 초과금액에 대한 초과금액부당이득반환청구를 고려하는 경우가 있는데, 연5%(현재기준)를 초과한 약정과 그에 따라 지급한 초과금액의 차후 부당이득반환청구가 인정될까? 일률적으로 말하기 어렵다.

    다만, 위와 관련된 판례로는 대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결과 대법원2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결이 있는데, 위 두 판결을 비교분석할 경우 다음과 같이 정리할 수 있다.

    상임법상 갱신요구권을 행사가 인정되는 경우에는 재계약의 형식을 취한 경우라도, 연5%초과약정에 따른 월세 등의 지급은 그 초과부분에 대하여 부당이득 반환청구가 인정되나(위 대법원2013다35115 판결), 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자간의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 연5%초과 약정에 따른 월세 등의 지급에 대하여 그 초과부분에 대한 부당이득반환청구가 인정되지 않는다(위 대법원 2013다80481 판결).

    2018. 3. 14. 이승주변호사


    Comment

    You must be logged in to post a comment.

    loading..