글쓴이 : 이승주
  • 변호사
  • 티에스 법률사무소
  • 민사법
연락처 : 02-3477-0681
이메일 : lsju70@hanmail.net
홈페이지 : blog.naver.com/lsju70
주소 : 서울 서초구 서초동 1598-3 (서초르네상스오피스텔 901호)
소개 : 부동산전문변호사 / 부동산학 석사 / 부동산써브 전문가 칼럼리스트 / (전)동국대 법대 강사(민사집행법) (현) 건국대 부동산대학원 강사(부동산권리분석론)/ 저서: 나는 아내보다 권리분석이 좋다(다산북스), 이야기채권회수(다산북스)

이 포스트는 0명이 in+했습니다.

    목록이 없습니다.

    채권회수 목적의 주택임대차와 대항력 및 우선변제권(부동산법률상식207)

    0

    채무자이자 주택소유자인 을에 대한 대여금채권이 있던 채권자 갑이, 을의 주택에 가압류를 하였고, 가압류 직전에는 소액임차인으로 전입신고를 하고 거주까지 하고 있다.

    이 경우 소액임차인 최우선 배당권이 채권자 갑에게 인정될 것인가? 인정되기 어렵다. 주된 목적이 주택사용 수익에 있는 것이 아니라, 채권회수를 목적으로 한 것으로 보이기 때문이다.

    즉 대법원은 주택임대차보호법의 입법목적은 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고, 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 소액임차인에게 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인 바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다는 취지다(대법원2001다14733 판결(배당이의)).

    관련된 판례로는 “실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인은 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 있다.”는 취지의 판시도 보인다(대법원 2007다23203 판결(배당이의)).

    위 두 판례 사안은 배당이의 사례이나, 보증금반환청구가 문제가 된 대법원 사례도 살펴보자.

    즉, 친인척간 대여금을 보증금으로 돌린 후 대항력을 취득한 사안에서, 친척이었던 채무자의 부동산이 경매로 낙찰되자, 새 주택소유자인 낙찰자에게 대항력을 근거로 보증금반환청구를 한 사례이다.

    대법원은 “이 사건 빌라를 인도받아 주민등록을 마치고 거주함으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 요건을 형식상 갖추었으나, (여러 이유로) 원고가 이 사건 임대차계약을 체결한 것이 이 사건 빌라의 사용, 수익을 목적으로 하였다기보다는 대항력 있는 임차인으로 보호받아 소외 2, 3(원고의 부모)의 소외 1(원고의 삼촌)에 대한 대여금채권에 대하여 우선변제를 받으려는 것이 주된 목적이 아니었는가 하는 의심이 들기에 충분하다.”고 판시하면서(대법원 2007다55088 판결(보증금반환)), 그 주된 목적이 대항력 있는 임차인으로 보호받아 부모의 대여금채권을 우선 변제받으려는 것인지에 관하여 더 심리해야 한다는 이유로 원심판결을 파기하였다.

    그렇다면, 채권회수목적의 주택임대차인지 아니면, 주택의 사용 수익을 위한 주택임대차인지 여부를 어떻게 판단할까? 위 사안들을 고려할 때에, 임대인과 임차인의 인적관계, 보증금액수의 적정성, 임차인의 실거주 여부, 채권확보를 위한 가압류 여부 등이 그 기준이 될 것이다.

    2018. 2. 27. 이승주변호사


    Comment

    You must be logged in to post a comment.

    loading..