글쓴이 : 이승주
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    구분소유적 공유관계의 승계(부동산법률상식206)

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    1필지의 토지의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 것을 이른 바 “구분소유적 공유관계”에 있다고 말한다.

    즉 등기사항증명서에는 지분등기로 되어 공유관계로 되어 있지만, 공유등기자 내부적으로는 특정된 부분을 단독소유하는 것으로 약정되어 있는 것을 “구분소유적 공유관계”라고 한다.

    구분소유적 공유관계의 경우에 이를 승계한 매수인도 구분소유적 공유관계에 있게 되는 것인가 아니면, 구분소유적 공유관계가 소멸하고, 등기사항증명서에 공시된 대로 부동산전체에 대한 공유지분권자가 되는 것인가?

    대법원 2006다68810 판결에 의하면 “구분소유의 목적인 특정 부분을 처분하면서 등기부상의 공유지분을 그 특정 부분에 대한 표상으로서 이전하는 경우에는 제3자가 구분소유적 공유관계를 승계하게 되지만, 등기사항증명서의 기재대로 1필지 전체에 대한 진정한 공유지분으로서 처분하는 경우에는 제3자가 그 부동산 전체에 대한 공유지분을 취득하고, 구분소유적 공유관계는 소멸된다는 취지다.

    구분소유적 공유관계의 부동산이 경매로 처분될 경우에는 어떠한가?

    위 대법원 판결에 의하면, “구분소유적 공유관계의 승계에 해당하기 위하여는 집행법원이 공유지분이 아닌 특정 구분소유 목적물에 대한 평가를 하게 하고 그에 따라 최저경매가격을 정한 후 경매를 실시하여야 한다고 할 것이고, 그러한 사정이 없는 경우에는 1필지에 관한 공유자의 지분에 대한 경매목적물은 원칙적으로 1필지 전체에 대한 공유지분이라고 봄이 상당하다.”는 취지다.

    결국, 감정평가서(특정 구분소유 부분을 전제로 감정평가를 했는지 여부), 현황조사보고서(전체 부동산에 대한 구분소유관계조사 여부), 매각물건명세서 등을 확인하여, 구분소유적 공유관계를 전제한 매각인지를 확인하고, 위 각 서류에 구분소유적 공유관계가 확인되었다면, 경락인은 구분소유적 공유관계를 승계한다는 볼 것이다.

    위 각 서류에는 단지 부동산전체에 대한 진정한 공유지분으로 표시되었지만, 낙찰자는 구분소유관계를 알고 있었다면(낙찰자: 법무사로 오랜 근무), 구분소유적 공유관계를 승계하게 되는가? 아니다.

    위 대법원판결은 “그 경매절차에서 이 사건 지분이 위 공터 부분에 대한 구분소유적 공유관계를 표상하는 것으로 취급되어 그에 따른 감정평가와 최저경매가격이 결정되고 경매가 실시되었다는 점이 입증되지 아니하는 이상, 원고는 이 사건 전체 대지에 대하여 이 사건 지분에 상응하는 공유지분소유권을 적법하게 취득하고 이 부분에 관한 상호명의신탁관계는 소멸되는 것으로 보아야 할 것이고, 원고가 이 사건 지분을 경락받음에 있어 그것이 구분소유적 공유관계를 표상하는 것으로 인식하고 있었는지 여부에 따라서 달리 볼 것은 아니다.”는 취지다.

    2018. 2. 19. 이승주변호사


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