글쓴이 : 이승주
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    분양권매매알선과 분양대행행위가 중개행위인지 여부(부동산법률상식205)

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    분양권전매 내지 분양권매매를 할 때에 공인중개사가 개입하는 경우에 이를 공인중개사법상의 중개행위로 볼 수 있는가?

    중개행위로 볼 경우에 공인중개사법상 중개수수료 한도 규정이 적용되고, 초과수수료를 받을 경우에 행정조치, 형사처벌, 초과이득에 대한 민사상 부당이득청구가 가능하다는 점에서 중개행위여부를 확인할 실익이 있다.

    대법원 2004도62 판결(부동산중개업법위반)에 의하면, 분양권매매에 대한 공인중개사의 알선행위도 공인중개사법상의 중개행위에 해당한다는 취지이다.

    그렇다면, 공인중개사의 분양대행행위도 공인중개사법상의 중개행위에 해당하는가?

    대법원 98도1914 판결(부동산중개업법위반)에 의하면, 분양대행행위로 판단되는 경우 중개행위가 아니며, 결과적으로 공인중개사법상 중개수수료 한도 규정의 적용이 없다는 취지다(무죄 취지). 여기서, 중개행위로 볼 수 없다는 ‘분양대행행위’란 무엇을 의미하는가?

    대법원 98도1914 판결에서 ‘분양대행행위’의 개념을 일부 엿볼 수 있는데, ‘공인중개사가 분양을 하면서 어느 정도 위험을 부담하고 이와 함께 이득을 취할 수 있는 영업행위’임을 전제하였다.

    위 대법원 판례가 명확하게 ‘분양대행행위’의 개념을 정리하지는 않았지만, ‘분양대행행위’로 판단되어, 중개수수료 한도 규정이 배제되려면, 공인중개사법상의 중개행위개념을 벗어나야 한다는 것은 자명한 일이다.

    결국, 시행사로부터 분양대행을 의뢰받은 공인중개사가, 분양을 대행하면서, 시행사로부터 분양관련 수수료를 받는 이외에 수분양자로부터도 수수료를 받는다면, 중개행위로 볼 여지가 있을 것이다(개인적 의견).

    또한, 중개행위인지 아니면 중개행위가 아닌 분양대행행위인지의 판단에는 시행사와 분양대행을 의뢰받은 공인중개사 사이의 분양대행계약의 내용도 중요한 역할을 하게 될 것이다.

    앞서 공인중개사가 행하는 분양권매매의 알선은 중개행위에 포함된다는 판례를 확인하였다.

    공인중개사의 분양권매매 알선이 중개행위라면, 공인중개사법상 중개수수로 한도가 적용되는데, 중개수수료 한도를 적용하기 위한 분양권의 거래가액은 어떻게 결정되는가?

    대법원 2004도62 판결(부동산중개업법위반)에 의하면, ‘당사자가 거래당시 수수하게 되는 총 대금 즉 통상적으로 계약금, 기 납부한 중도금, 프리미엄을 합한 금액을 거래가액’으로 본다는 취지다(장차 건물 완성시의 총분양대금과 프리미엄을 합산한 금액이 아니라는 취지).

    2018. 2. 14. 이승주변호사

     


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