글쓴이 : 권형필
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    임차인이 간접점유를 하고 있을 경우 주임법상 대항력이 인정되기 위한 요건(대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다642** 판결)

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    [ 판례 해설 ]

    우리 법제상 점유의 유형과 관련하여 직접점유와 간접점유로 구분한다. 직접점유는 말 그대로 점유자가 직접 점유하는 것이고, 간접점유는 직접 점유하는 사람을 매개로 점유하는 형태로 물리적으로써 그가 직접점유하지는 않지만 법률상 점유로 인정되는 형태를 말한다.

    임차인 역시 점유를 전제로 하는 법률관계이고 대항력 역시 건물의 인도 즉 점유를 요건으로 하는바, 이 사건에서는 주임법상 임차인에 대하여도 과연 간접점유가 인정될 수 있는지, 그리고 간접점유가 인정될 경우 임차인 그리고 전차인에 대하여 주임법의 대항력이 인정되기 위한 요건은 무엇인지가 문제되었다.

    대상판결에서는 임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 그곳에 주민등록을 하지 아니한 경우라 하더라도, 임대인의 승낙을 받아 적법하게 임차주택을 전대하고, 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 이로써 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실이 충분히 공시될 수 있으므로, 임차인은 주택임대차보호법에 정한 대항요건을 적법하게 갖추었다고 판단하였다.

    다만 여기서 혼동하지 말아야 하는 것은, 전차인이 해당 임차주택을 직접 점유하면서 그의 주민등록과 점유가 유지되어야 비로소 임차인에게 주임법상의 대항력이 발생하는 것이다. 그러나 임차인이 그가 “임차인”이라는 이유로 자신의 명의로 주민등록을 했지만 실재 점유는 전차인이 하고 있다면 결국 임차인뿐만 아니라 전차인마저도 주임법의 보호를 받지 못하여 새로운 소유자에 대하여 대항할 수가 없는 것이다.

    [ 법원 판단 ]

    1. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 정한 대항요건은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있는바(대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결 참조), 주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 그곳에 주민등록을 하지 아니한 경우라 하더라도, 임대인의 승낙을 받아 적법하게 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는, 이로써 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실이 충분히 공시될 수 있으므로, 임차인은 위 법에 정한 대항요건을 적법하게 갖추었다고 볼 것이다(대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결, 대법원 1994. 6. 24. 선고 94다3155 판결, 대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정 참조).

    한편, 민법상 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못하고 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있으나(민법 제629조), 이는 임대차계약이 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있고, 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용ㆍ수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종료시킬 수 있도록 하고자 함에 있다. 따라서 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용ㆍ수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 전차인은 그 전대차나 그에 따른 사용ㆍ수익을 임대인에게 주장할 수 있다 할 것이다(대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950 판결, 대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결).

    그리고 위와 같은 이유로 주택의 전대차가 그 당사자 사이뿐만 아니라 임대인에 대하여도 주장할 수 있는 적법 유효한 것이라고 평가되는 경우에 있어서는, 전차인이 임차인으로부터 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마치고 있다면 이로써 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실은 충분히 공시될 수 있고 또 이러한 경우 다른 공시방법도 있을 수 없으므로, 결국 임차인의 대항요건은 전차인의 직접 점유 및 주민등록으로써 적법 유효하게 유지 존속한다고 보아야 할 것이다. 이와 같이 해석하는 것이 임차인의 주거생활의 안정과 임차보증금의 회수확보 등 주택임대차보호법의 취지에 부합함은 물론이고, 또 그와 같이 해석한다고 해서 이미 원래의 임대차에 의하여 대항을 받고 있었던 제3자에게 불측의 손해를 준다거나 형평에 어긋나는 결과가 되는 것도 아니다.


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