글쓴이 : 이승주
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    가압류로 인한 부동산 매매계약의 해제와 매도인의 가압류권자에 대한 손해배상청구(부동산법률상식202)

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    부동산 소유자인 갑(매도인)이 을(매수인)에게 부동산을 매도하는 계약을 체결하였다.

    계약당시에 부동산에 가압류 등이 존재하지 않았으나, 잔금지급 전에 부동산을 확인해 보니, 가압류가 경료되어 있었다.

    가압류가 경료되어 있는 상태에서도 매수인이 부동산에 대한 잔금을 지급하고, 소유권이전등기를 경료할 수는 있다. 다만, 가압류권자가 매도인을 상대로 승소를 하여, 승소판결문을 근거로 경매를 신청하게 되면, 매수인은 소유권을 잃게 된다.

    그렇다면, 계약당시에 없었던 가압류를 문제삼아 매수인이 계약을 해제할 수 있을까?

    대법원 92다28518 판결 등의 취지는 신의칙 등을 근거로 대금(잔금)의 지급을 거절할 수 있을 뿐이고 계약해제사유가 되지는 않는다는 취지다.

    위와 같은 판례에도 불구하고, 계약당시에 없었던 가압류를 잔금 전에 발견한 경우에, 계약을 해제하면서, 매도인이 매수인에게 위약금을 지급하는 경우가 실무적으로 발생하고 있다.

    즉, 매도인은 자신이 매수인에게 채무불이행을 한 것으로 오인하고, 매도인이 매수인으로부터 지급받은 계약금의 배액을 지급한 후, 매도인이 가압류권자와 소송을 통해 승소할 경우, 매도인이 가압류권자에게 매도인이 손해를 본 계약금 상당액을 청구하는 경우가 발생하고 있다.

    이처럼, 가압류권에게 승소한 매도인이 가압류권자에게 계약금 상당액을 손해배상으로 청구할 수 있을까?

    대법원 2002다35461 판결에 의하면, 가압류나 가처분 등 보전처분 집행 후 집행채권자가 본안소송에서 패소 확정된 경우 그 보전처분의 집행으로 채무자가 손해를 입었다면, 책임을 지되, 특별한 반증이 없는 한 집행채권자의 고의 또는 과실이 추정된다고 한다. 다만, 위와 같은 손해는 특별손해에 해당하며, 해제사유로 손해가 발생한다는 것은 특별손해에 해당하므로, 특별사정을 알았거나 알 수 있었어야 한다고 한다.

    다만, 위 대법원 2002다35461 판결은 ‘매매목적물이 가압류되는 것을 매매계약 해제 및 위약금 지급 사유로 삼기로 약정하지 아니한 이상, 매수인으로서는 위 가압류집행을 이유로 매도인이 계약을 위반하였다고 하여 위 매매계약을 해제할 수는 없는 노릇이어서, 매도인이 받은 계약금의 배액을 매수인에게 지급하였다고 하더라도 그것은 매매계약에 의거한 의무에 의한 것이라고는 볼 수 없고 호의적인 지급이거나 지급의무가 없는데도 있는 것으로 착각하고 지급한 것이라고 보일 뿐이어서 위 위약금 지급과 위 가압류집행 사이에는 법률적으로 상당인과관계가 있다고 볼 수 없다.’면서 매도인이 가압류권자에게 청구한 손해배상청구를 기각하였다.

    2018. 1. 23. 이승주변호사


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