글쓴이 : 이승주
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    토지거래허가구역 내의 토지매수와 처분금지가처분 가부(부동산법률상식201)

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    토지를 매수하였다. 토지매매대금도 매도인에게 모두 지급하였다. 그런데, 해당 토지가 토지거래허가구역 내의 토지이며, 토지거래허가 여부가 불분명한 문제도 있고, 매수인의 개인사정도 겹쳐서 차후에 소유권이전등기를 계획하고 있다.

    이러한 경우라면, 차후 토지거래허가를 전제로 소유권이전등기청구권보전가등기 등을 통하여 소유권이전등기청구권을 확보할 수 있을 것이다(대법원 96다6431 판결 등 참고).

    그러나, 위와 같은 가등기에 대하여 매도인이 협조하지 않을 경우, 매수인이 독자적으로 할 수 있는 처분금지가처분 등이 고려될 것인데, 처분금지가처분이 가능할까?

    처분금지가처분을 신청하기 위해서는 ‘피보전권리’가 존재해야 하고, ‘피보존권리’에 대한 소명을 법원에 해야 하는 문제가 있다.

    이때, 처분금지가처분의 ‘피보전권리’를 ‘소유권이전등기청구권’으로 할 수 있을까?

    대법원은 부정한다(대법원 2010마818 결정). 대법원 판결의 요지는 토지거래허가를 받기 전에는 유동적 무효에 불과하여 이행청구를 허용하지 않는 취지를 고려할 때, 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권 또는 토지거래계약에 관한 허가를 받을 것을 조건으로 한 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 한 처분금지가처분이 인정될 수 없다는 것이다.

    그렇다면, 처분금지가처분을 할 수 있는 방법이 없을까? 그렇지는 않다.

    대법원 98다44376 판결에 의하면, ‘토지거래허가신청절차청구권’을 피보전권리로하는 처분금지가처분은 가능하다는 취지이기 때문이다. 다만, 보전의 필요성이라는 요건상 ‘매도인이 그 매매계약을 다투는 경우’를 전제할 것이다.

    위 대법원 98다44376 판결은 “토지거래허가신청절차청구권을 피보전권리로 하는 처분금지가처분의 집행을 이미 마친 채권자로서는 그 후 당해 부동산의 소유권이 낙찰로 인하여 타인에게 이전된 경우라도 그 가처분의 효력으로 새로운 토지소유자에게 대항할 수 있어 여전히 그 거래계약의 효력이 발생될 여지가 있으므로 그 때문에 당해 거래계약이 확정적으로 무효로 된다고 볼 수 없다.”는 취지다.

    반면, 가등기 관련 참고할 판례가 있는데, 대법원 2012다89900 판결에 의할 경우에 토지거래허가 없이 체결된 토지거래허가구역 내 토지에 관한 매매예약에 기하여 소유권이전등기청구권의 보전을 위한 가등기가 마쳐진 상태에서 위 토지가 제3자에게 낙찰되어 소유권이 이전된 경우, 그 거래허가가 나지 아니한 상태에서 당해 토지에 관한 경매절차가 개시되어 제3자에게 소유권이 이전되었다면, 위 토지거래계약에 기한 소유권이전의무는 특별한 사정이 없는 한 이행불능 상태에 이르렀다고 보아야 하고, 이로써 유동적 무효 상태에 있던 위 토지거래계약은 확정적으로 무효가 되고, 가등기에 의한 본등기도 무효가 된다는 취지이다.

    2018. 1. 18. 이승주변호사


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