글쓴이 : 권형필
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    [ 관리단 분쟁 / 관리비 / 부당이득 ] 관리단에서 관리규약에 없는 홍보비를 징수한 것은 무효로서 더 이상 지급할 의무는 없으나, 기 지급한 금액에 관하여 부당이득반환청구는 인정될 수 없다(인천지방법원 부천지원 2013가합17** 판결).

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    [ 판례 해설 ]

    관리규약이 존재하지 않는 상황에서 집합건물 관리단이 집합건물법에 규정된 관리비 항목 이외의 금원을 징수하는 것은 법적으로 무효일 가능성이 크다. 이와 같은 이유로 관리단에서 집합건물법에 규정되지 않은 항목을 만들어 청구하기 위해서는 반드시 그에 대한 근거가 존재하여야 한다.

    다만 일반인들로서는 그와 같은 징수가 무효라고 한다면 기지급한 금액을 반환받는 것이 당연하다고 생각할 수 있지만, 법원은 이를 “무효이기는 하지만 반환할 수 없다”고 판단하였다.

    그 이유는, 이미 지급한 금액에 대하여 반환청구를 할 경우에는 법적인 근거가 존재하여야 하고, 통상적으로 민법 제741조의 부당이득반환 청구권을 통하여 가능한 바, 부당이득반환청구권의 행사는 상대방이 부당한 이득을 얻고, 그 금액을 지급한 당사자에게 그만큼의 손해가 존재하여야 비로소 가능하다. 그런데 이 사건에서는 관리규약도 없는 홍보비를 징수하기는 하였으나 해당 금액의 지출이 투명하게 이루어져서 관리단의 부당이득이 없을 뿐만 아니라, 유무형의 이익은 해당 금액을 납부한 구분소유자에게로 돌아갔고, 무엇보다도 지급한 당사자에게 “손해”가 발생하지 않았다고 판단되어 결국 부당이득반환청구권의 요건을 갖추지 못하였음을 이유로 패소한 것이다.

    [ 사실 관계 ]

    가. 피고는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 제23조에 따라 부천시 원미구 AZ 지상 BA 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 구분소유자들로 구성된 관리단이고, 원고들은 이 사건 건물 각 점포에 입점하여 영업을 하고 있는 상인들로서 위 점포의 구분소유자이거나 임차인들이다.
    나. 이 사건 건물은 지하 7층, 지상 12층 규모의 건물인데, 지하 1층부터 지상 4층까지는 판매시설로서 각 점포를 구분소유자(직영상인)나 임차상인들이 사용하고 있다.
    다. 피고는 이 사건 건물 4층까지의 판매시설(이하 ‘이 사건 건물 상가’라 한다) 활성화를 명목으로 관리단규약(이하 ‘이 사건 관리단규약’이라 한다)에 근거하여 원고들을 포함한 이 사건 건물 상가 입점 상인들로부터 1점포당 1일 5,000원씩의 홍보비를 징수하였고, 2003년 이후 징수된 원고별 홍보비 합계액은 청구취지 기재와 같다.
    라. 이 사건 건물 상가의 상인들 일부는 2012. 7. 경 피고의 홍보비 징수 근거가 되는 이 사건 관리단규약이 무효라고 주장하면서 피고를 상대로 인천지방법원 부천지원 2011가단6733호 홍보비채무부존재확인의 소를 제기하여, 2012. 5. 29. 승소판결을 받았다.

    [ 원고들 주장 ]

    가. 피고는 무효인 이 사건 관리단규약에 근거하여 원고들이 이 사건 건물에서 상가를 운영하는 동안 원고들로부터 홍보비를 징수함으로써 부당하게 이득을 얻었으므로, 원고들에게 위 부당징수한 홍보비 합산액을 반환하여야 한다.

    [ 법원 판단 ]

    피고가 무효인 이 사건 관리단규약에 근거하여 원고들을 비롯한 입점 상인들로부터 1점포당 1일 5,000원씩의 홍보비를 징수한 사실은 앞서 본 바와 같다. 그런데 을 제2, 3, 4, 6호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 피고는 원고들로부터 홍보비를 징수하면서 시금계산서를 발행하여 관할 세무서에 신고하였고, 그 내역에 관하여 매년 외부감사를 받고 있으며, 2011. 1.경 부천세무서의 세무조사 결과 별다른 이상이 발견되지 않은 점, ② 피고는 홍보비를 이 사건 건물 상가 활성화를 위한 전단지, 현수막 등의 제작, 각종 공연, 경품과 상품권 구입 등 이 사건 건물 상가의 홍보에 사용하면서 그 지출액에 대하여 영수증, 세금계산서 등을 근거로 회계처리를 하고 매년 외부 감사를 받는 등 홍보비 집행과정을 비교적 엄격하게 관리한 것으로 보이는 점, ③ 이 사건 건물 관리인인 BB은 홍보비를 임의로 다른 용도에 사용하였다는 혐의로 진정을 받았으나, 세무 자료, 회계 서류, 계좌 내역 등을 근거로 홍보비 징수 및 사용 내역을 소명하여 2011. 5.경 무혐의 처분을 받은 점, ④ 피고가 홍보비를 집행하여 각종 홍보 활동을 함으로써 발생한 고객 증가, 매출 신장, 이미지 재고 등 유·무형의 이익은 이미 원고들을 비롯한 입점 상인들에게 귀속된 점, ⑤ 실제로 상인들이 ‘상인회’, ‘번영회’ 등의 명칭으로 단체를 구성하고 공동으로 홍보 활동을 하는 경우가 있는데, 피고의 홍보비 징수 및 홍보 활동은 사실상 입점 상인들이 비용과 시간을 투여하여야 할 홍보 활동을 대행한 것으로도 볼 수 있는 점, ⑥ 홍보비 중 일부가 관리비 용도에 사용되었다고 하더라도 관리비 부족액은 결국 이 사건 건물 상가 입점 상인들이 분담하여야 할 사항인 점 등에 비추어 보면, 이 사건 관리단규약이 무효라는 사실만으로는 원고들이 이미 지급한 홍보비 상당의 손해를 입었다거나 이를 통하여 피고가 위 홍보비 상당의 이익을 얻었다고 인정할 수 없고, 달리 피고가 홍보비를 징수하여 부당한 이익을 얻었다고 볼 증거가 없다.

    따라서 피고가 무효인 이 사건 관리단규약에 근거하여 입점주들로부터 홍보비를 징수함으로써 부당한 이익을 얻고 그로 인하여 입점주인 원고들에게 손해를 가하였다는 원고들의 부당이득반환 주장은 나머지 부분에 관하여 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.


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