글쓴이 : 이승주
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    임대차계약기간의 판단(부동산법률상식198)

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    임대차계약을 체결할 경우에 임차인에게 있어 가장 중요하고 기본적인 내용은 보증금과 월세, 그리고 계약기간이 될 것이다.

    예를 들어 상가를 임차할 경우, 보증금과 월세도 중요하지만, 계약기간도 중요하다.

    계약기간이 명확해야, 그에 따른 상임법(상가건물임대차보호법)상의 임차인의 각종 권리의 행사시점이 확정되기 때문이다(묵시의 갱신여부, 갱신요구권의 행사시기, 권리금회수기회요청권의 행사시기 등).

    계약서에 계약기간 10년을 확보해 주되, 2년마다 재계약이 가능하다는 취지의 문구를 적지 않게 볼 수 있는데, 이러한 경우 과연 계약기간이 10년이라 할 수 있는 것인지, 아니면 2년이 계약기간이고 2년 후 임차인에게 우선적 협상권을 준 것인지 판단하는 것이 쉽지 않다.

    구체적 계약내용에 따라, 그리고 계약이후의 전후 사정에 따라 다른 판단이 내려질 것이나, 이에 대한 기준이 될 최근의 대법원 판례를 살펴보자(대법원 2017다9657 건물명도 판결).

    <판단의 전제사항> 원고는 2013. 1. 2. 인천 소재 이 사건 건물을 보증금 1억 원, 월차임 1천만 원(부가세 별도), 임대차기간은 2013. 3. 30.부터 2015. 3. 30.까지(24개월)로 정하여 임대하기로 하는 계약을 체결. 이 사건 임대차계약에는 특약사항으로 ‘임대사용기간은 최초 사용일부터 10년을 확보해 주고, 임대료는 2년 후부터 인상할 수 있다. 원고는 건물의 구조 변경을 승인해주고, 계약 종료 후 원고가 원할 경우 피고는 원상 복구한다. 계약기간 내 원고는 피고의 전대차계약을 승인한다.’는 내용기재. 원고는 2013. 3. 29. 피고와 ‘임대기간은 2013. 5. 16.부터 24개월로 한다. 임대료 계산은 위 2013. 5. 16.부터 적용한다.’는 추가 특약을 하고, 피고에게 ‘2013. 5. 16.부터 10년간 피고가 임차한 이 사건 건물을 불특정 다수에게 전대하도록 승인한다.’는 내용이 기재된 전대동의서를 작성해 줌.

    <판단: 원심 및 대법원 동일취지> 임대차기간을 ‘24개월’로 명시하고, 별도의 특약으로 ‘임대차기간’과 구별되는 ‘임대사용기간’이라는 표현을 사용. 원고는 2015. 5. 14. 피고에게 임차보증금을 3천만 원 올려 달라고 요구하였는데, 피고가 임차보증금을 올리는 대신 월차임을 9% 인상하는 것을 제안하자 이를 계약서에 명시할 것을 요구하였고, 이후 피고와의 통화에서도 계약서를 다시 써야 한다고 하거나 ‘재계약’이라는 표현을 사용. 이 사건 특약에서 월차임을 2년 후부터 인상할 수 있다고 하면서도 인상률이나 인상금액을 따로 명시하지 않음. 월차임은 임차보증금과 함께 임대차계약의 중요한 요소로서 물가변동 등에 비추어 월차임 인상에 관한 합의 여부를 묻지 않고 무조건 임대차기간을 10년으로 정하였다고 보기는 어려움. 원고와 임차인 측의 자금 투자로 2013. 5. 30.경 이 사건 건물의 용도가 공장에서 제2종 근린생활시설로 변경. 임대차기간은 임차인에게 중요한 의미를 가지는데, 만일 임차인이 투입비용 회수를 위하여 재계약을 위한 우선적인 지위를 보장받는 것을 넘어서 임대차기간을 10년으로 할 생각이었다면 이 사건 임대차계약서의 본문에 임대차기간을 24개월로 정하고 이 사건 특약사항을 따로 둘 이유가 없었을 것으로 보임. 원고가 피고에게 작성해 준 2013. 3. 29.자 전대동의서, 2015. 4. 13.자 사실확인서와 원고와 피고가 이 사건 임대차계약서의 계약기간 만료일 무렵 나눈 대화내용에는 ‘10년을 확보해 준다’는 표현을 사용하고 있음. 그러나 앞에서 본 사정들과 원․피고가 법률전문가가 아닌 점에 비추어 이는 재계약에 관한 표현에 불과할 뿐 임대차기간 자체를 10년으로 정한 근거로 보기는 어려움.

    2017. 1. 2. 이승주변호사


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