글쓴이 : 이승주
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    부동산컨설팅 용역비(부동산법률상식197)

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    개업공인중개사가 중개행위를 할 경우 법정화 되어 있는 중개수수료만 받아야 하며, 이를 어길 경우 형사 처벌을 받을 수 있을 뿐만 아니라, 법정화 된 수수료 한도 금액을 넘어 받은 금액에 대하여 손님이 반환을 요구하면 부당이득으로 반환까지 해야 하는 문제가 발생한다.

    이와 달리 중개행위가 아닌 부동산컨설팅을 한 경우에는 공인중개사법상 중개행위로 보기 어려워 공인중개사법상 중개수수료한도 규정이 적용되지 않는다.

    결국 공인중개사가 부동산관련행위를 했을 때 그 행위가 공인중개사법상 중개행위에 해당하는지 아니면 부동산컨설팅 행위에 해당하는지에 따라 보수에 현격한 차이가 발생할 수 있다.

    그런데, 대법원 2016다206505 판결에 의하면, 단순히 부동산중개수준의 서비스를 제공한 것만으로는 부동산컨설팅으로 볼 수 없다는 취지이다.

    그렇다면, 중개행위와 부동산컨설팅행위를 어떻게 구분할 수 있을까? 명확한 기준이 없는 이상, 기본으로 돌아가 공인중개사법령을 확인해 보는 것도 하나의 방법이 될 것이다.

    공인중개사법 제25조 및 동법 시행령 제21조는 “중개대상물 확인‧설명의무”를 규정하고 있고 공인중개사가 부동산 중개를 할 때 확인‧설명할 내용을 아래와 같이 적어두고 있다.

    공인중개사법 제25조상의 확인 설명 공인중개사법 시행령(대통령령) 제21조상의 확인 설명
     

    1.당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 2.법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 3.그 밖에 대통령령이 정하는 사항

     

     

    1.중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항 2.소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항 3.거래예정금액·중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역 4.토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항 5.수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 및 배수 등 시설물의 상태 6.벽면 및 도배의 상태 7.일조·소음·진동 등 환경조건 8.도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장·학교와의 근접성 등 입지조건 9.중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율

     

    위 표에 나타난 확인‧설명 의무의 범위를 넘어서야 부동산컨설팅으로 판단될 것인데, 계약서 및 중개대상물확인‧설명서 작성으로는 부족할 것이다.

    결국 컨설팅계약서를 별도로 작성하는 것은 기본으로 보이고, 이에 더하여 법무, 회계, 세무, 금융, 인허가 등을 포함한 개발컨설팅을 포함하거나 투자 등과 관련된 각종 자료 내지 정보의 제공, 중개를 넘어서는 수준의 적지 않은 컨설팅 기간 등 여러 가지 복합적인 지표가 필요할 것으로 보인다. 또한 이 모든 것에 대한 서면화‧객관화 하는 것도 필요할 것이다.

    2017. 12. 27. 이승주변호사

     

     


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