글쓴이 : 최호석
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소개 : 부동산 개발, 부동산 신탁을 전문영역으로 하여 연구하고 있으며, 법무법인 원, 대한주택보증 사내변호사를 거쳐 현재 아시아신탁 법무팀장으로 일하다가 현재 법무법인 오름의 변호사로 일하고 있습니다.

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    부동산신탁과 부가가치세

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    1. 최근 대법원 전원합의체 판결과 관련하여

    가. 대법원 판결

    최근 대법원 전원합의체 판결은 부동산신탁과 부가가치세와 관련하여, 다음과 같이 판시하였습니다.

    “부가가치세는 재화나 용역이 생산·제공되거나 유통되는 모든 단계에서 창출된 부가가치를 과세표준으로 하고 소비행위에 담세력을 인정하여 과세하는 소비세로서의 성격을 가지고 있지만, 부가가치세법은 부가가치 창출을 위한 ‘재화 또는 용역의 공급’이라는 거래 그 자체를 과세대상으로 하고 있을 뿐 그 거래에서 얻은 소득이나 부가가치를 직접적인 과세대상으로 삼고 있지 않다. 이와 같이 우리나라의 부가가치세는 실질적인 소득이 아닌 거래의 외형에 대하여 부과하는 거래세의 형태를 띠고 있으므로, 부가가치세법상 납세의무자에 해당하는지 역시 원칙적으로 그 거래에서 발생한 이익이나 비용의 귀속이 아니라 재화 또는 용역의 공급이라는 거래행위를 기준으로 판단하여야 한다. 그리고 부가가치세의 과세원인이 되는 재화의 공급으로서 인도 또는 양도는 재화를 사용·소비할 수 있도록 소유권을 이전하는 행위를 전제로 하므로, 재화를 공급하는 자는 위탁매매나 대리와 같이 부가가치세법에서 별도의 규정을 두고 있지 않는 한 계약상 또는 법률상의 원인에 의하여 재화를 사용·소비할 수 있는 권한을 이전하는 행위를 한 자를 의미한다.

    그런데 신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정한 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이다. 이는 위탁자가 금전채권을 담보하기 위하여 금전채권자를 우선수익자로, 위탁자를 수익자로 하여 위탁자 소유의 부동산을 신탁법에 따라 수탁자에게 이전하면서 채무불이행 시에는 신탁부동산을 처분하여 우선수익자의 채권 변제 등에 충당하고 나머지를 위탁자에게 반환하기로 하는 내용의 담보신탁을 체결한 경우에도 마찬가지이다.

    따라서 수탁자가 위탁자로부터 이전받은 신탁재산을 관리·처분하면서 재화를 공급하는 경우 수탁자 자신이 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속주체로서 계약당사자가 되어 신탁업무를 처리한 것이므로, 이때의 부가가치세 납세의무자는 재화의 공급이라는 거래행위를 통하여 재화를 사용·소비할 수 있는 권한을 거래상대방에게 이전한 수탁자로 보아야 하고, 그 신탁재산의 관리·처분 등으로 발생한 이익과 비용이 거래상대방과 직접적인 법률관계를 형성한 바 없는 위탁자나 수익자에게 최종적으로 귀속된다는 사정만으로 달리 볼 것은 아니다. 그리고 세금계산서 발급·교부 등을 필수적으로 수반하는 다단계 거래세인 부가가치세의 특성을 고려할 때, 위와 같이 신탁재산 처분에 따른 공급의 주체 및 납세의무자를 수탁자로 보아야 신탁과 관련한 부가가치세법상 거래당사자를 쉽게 인식할 수 있고, 과세의 계기나 공급가액의 산정 등에서도 혼란을 방지할 수 있다.”

    이러한 최근 대법원 전원합의체판결(대법원 2017. 5. 18. 선고 2012두22485판결)을 두고, 부동산신탁과 관련한 모든 부가가치세 납부의무자는 수탁자라고 보아야 한다고 오인하는 일부 견해가 있는데 이를 대법원 판결과 부가가치세 법리를 오인한 잘못된 견해이다. 즉, 일부 견해는 부가가치세 납세의무자가 위탁자에서 수탁자로 변경되었으므로, 부동산신탁 법률관계에 있어 수탁자인 신탁회사가 부가가치세납부의무를 진다고 주장합니다.

    그러나 이러한 주장은 대법원 전원합의체 판결의 의미를 제대로 이해하지 못하고 주장한 것으로 부당하다 할 것입니다.

    나. 전원합의체 판결의 의미와 부동산신탁과 관련된 부가가치세 납부의무자와 관련된 법리

    우선, 위 대법원 판결을 살펴보면,

    『따라서 수탁자가 위탁자로부터 이전받은 신탁재산을 관리·처분하면서 재화를 공급하는 경우 수탁자 자신이 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속주체로서 계약당사자가 되어 신탁업무를 처리한 것으로서, 이때의 부가가치세 납세의무자는 재화의 공급이라는 거래행위를 통하여 그 재화를 사용·소비할 수 있는 권한을 거래상대방에게 이전한 수탁자로 보아야 하고, – (중략) – 』

    라고 판시하고 있습니다.

    위 대법원 판례는 ① 수탁자가 신탁재산을 관리·처분할 것, ② 수탁자가 건물을 공급할 것, ③ 수탁자가 건물 토지와 국민주택(주거전용면적 85㎡)이하 규모의 아파트에 대해서는 부가가치세가 부과되지 아니하므로, 국민주택이 아닌 아파트, 상가, 오피스텔 등 건물에 대해서만 부가가치세가 부과됩니다.
    공급(매매)계약의 당사자가 될 것이라는 요건이 충족될 경우에는 수탁자가 부가가치세 납부의무가가 된다고 판시한 것입니다. 수탁자가 건물의 매도인이 아니라면 재화의 공급이라는 거래행위를 하지도 아니한 것이므로 부가가치세 자체의 납부의무가 성립하지 않기 때문입니다.

    이러한 점에서 신탁재산을 수탁받은 수탁자가 직접 매수인과 건물공급(매매)계약을 체결하고, 위 건물에 대한 소유권을 매수인에게 이전하여 준 경우에는 수탁자가 부가가치세 납부의무를 지지만, “위탁자”가 매수인과 건물공급계약을 체결하고 “위탁자”가 신탁을 통해 건물의 소유권을 매수인에게 이전하여 준 경우에 있어서는 재화의 공급자는 매도인인 “위탁자”이므로 수탁자가 부가가치세 납부의무를 질 수는 없는 것입니다. 이는 부가가치세가 재화를 공급한 자가 납세의무를 지는 것이므로 재화를 공급하지도 않은 자, 즉 수탁자는 부가가치세 납부의무를 지지 않는 것이며, 건물의 공급자인 위탁자가 부가가치세 납부의무를 지는 것은 부가가치세 법리에 비추어 보면 당연한 법리인 것입니다.

    위 대법원 판결에서 이 판결의 사실관계를 살펴보아도, 수탁자가 매수인과 직접 수의계약(건물에 대한 공급계약)을 체결하고, 건물의 소유권을 넘견 준 사안임이 분명합니다.

    『③ 이 사건 부동산에 관하여 2008. 7. 1. 원고 명의의 소유권이전등기를 마친 다음, 곧이어 신탁을 원인으로 하여 케이비부동산신탁 명의의 소유권이전등기를 마친 사실, ④ 원고가 위 대출금채무를 제때 변제하지 못하자 피고보조참가인(우선수익자인 대주)은 케이비부동산신탁에 환가를 요청하였으나 공개매각이 수차례 유찰되었고, 이에 피고보조참가인이 2009. 2. 23. 수의계약으로 위 대출원리금과 같은 액수인 4,517,005,143원에 이 사건 건물의 소유권을 취득한 사실 – (중략) – 』

    즉 위 전원합의체 판결은 과거 수탁자가 매도인이 되어 건물공급을 체결한 경우에도 신탁재산의 공급에 따른 부가가치세의 납세의무자는 그 처분 등으로 발생한 이익과 비용이 최종적으로 귀속되는 신탁계약의 위탁자 또는 수익자 로 보아 부가가치세 납부의무자가 위탁자 또는 수익자라는 대법원 판결(대법원 2008. 12. 24. 선고 2006두8372 판결)을 변경한 것입니다.

    결국, “수탁자”가 “매도인”도 아니고 “건물공급계약의 당사자”도 아닌 경우에는 수탁자인 신탁회사는 부가가치세 납부의무를 질 여지는 전혀 없는 것입니다.

    다. 결 론

    이러한 점에서 위 대법원 판례에 따를 때, 담보신탁에 있어 위탁자인 채무자가 채무불이행을 하여, 수탁자가 신탁부동산에 대해 공매를 진행하여 낙찰자와 매매계약을 체결한 경우에는 수탁자가 부가가치세 납부의무를 지게 됩니다.

    그러나 수탁자가 신탁부동산의 소유권을 제3자에게 이전해 줄 뿐, 매매계약을 위탁자와 제3자가 체결하는 처분신탁, 분양관리신탁 등에서는 수탁자가 부가가치세 납부의무를 지는 것은 아닙니다.

    다만, 수탁자가 직접 매도인이 되는 관리형토지신탁이나 차입형토지신탁에 있어 수탁자가 부가가치세 납부의무를 지는지 문제되는데, 수탁자가 매매계약의 매도인이 된다는 점에서 부가가치세 납부의무를 지는 것이 대법원 판례에 부합하는 해석이라 판단됩니다.

    다만, 부가가치세법 일부개정법률(안) 입법예고(기획재정부공고 제2017-105호)에 따르면, 신탁재산을 수탁자 명의로 매매할 때에는 위탁자가 직접 재화를 공급하는 것으로 본다고 하여 관리형토지신탁이나 차입형토지신탁에 있어서도 위탁자가 부가가치세 납부의무자라는 규정하고 있습니다. 다만 담보신탁에 있어 수탁자가 공매한 경우에만 수탁자가 직접 부가가치세 납부의무를 진다고 하였습니다.


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