글쓴이 : 김유호
  • 외국변호사
  • 베이커 맥킨지 (Baker McKenzie) 로펌
  • 사법정책, 법률시장, 민사법, 상사법, 국제관계법, 기타
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    베트남 공장 신축을 위한 토지 취득 방법과 절차 및 공장 임차·임대 시 주의점

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    베트남의 한국 투자 1위 분야는 제조업입니다. 제조업종의 베트남 투자 진출 시 현지에서 적절한 부지를 찾고 공장을 신축하거나 이미 있는 공장을 임차하는 경우가 있을 것입니다.

    베트남의 모든 토지는 국가의 소유입니다. 따라서 토지 취득의 의미도 사실은 토지사용권 취득이라는 의미입니다. 외국인/외국투자기업은 베트남 개인과 공단 개발 업체가 아닌 베트남 현지 회사로부터는 토지 임차를 할 수 없고, 베트남 정부, 공단 개발업자 또는 토지 임차를 통해 토지사용권을 취득하고 임대받은 토지를 사용할 수 있습니다. 외국인/외국투자기업은 사업부지의 위치에 따라 토지를 임차(賃借)하는 방법이 조금씩 다릅니다. 우선 공단에 공장을 신축하려는 외국인/외국투자기업은 국가로부터 토지를 임차하거나 공단 개발업자로부터만 토지를 임차할 수 있습니다. 마찬가지로 하이테크 단지 또는 경제 구역에 공장을 신축하고자 하는 외국투자기업은 하이테크 단지 관리 위원회 또는 경제 구역 관리 위원회로부터 토지를 임차하거나 하이테크 단지 개발업자 또는 경제 구역 개발업자로부터 토지를 임차할 수 있습니다. 공단, 하이테크 단지, 경제 구역이 아닌 곳에 위치한 곳에 공장 또는 상업 건물 건설을 위한 토지가 필요한 외국투자기업은 기본적으로 국가로부터 토지 임차를 받아야 합니다. 만약 토지 임차를 한 토지에 건물이나 부속자산을 철거하는 토지정리가 필요한 경우, 토지사용권의 발급을 위해서는 토지정리와 관련 보상이 선행되어야 합니다. 베트남 토지법에 따르면 인민위원회가 승인한 외국인 투자를 위한 토지정리와 보상은 당해(當該) 인민위원회가 하여야 합니다. 그러나 실무적으로는 외국인 투자자가 토지정리 업무를 처리해야 하고, 이에 대한 보상 관련 협의도 직접 해야 하는 경우가 많습니다. 따라서 토지 임차 전 토지정리가 필요한지 여부와 보상절차가 복잡한지 아닌지를 먼저 확인한 후 토지 임차 여부를 결정하고, 적절한 법적 안전장치를 포함하여 임대차계약을 체결하는 것이 좋습니다.

    ■ 외국 투자자의 토지(사용권) 취득과 공장 임대차 방법
    1. 베트남 정부 (즉, 지방 인민위원회)에서 직접 임차
    2. 공단 관리위원회로부터 임차. 법적으로는 베트남 정부에서 업무를 위임받은 공단 관리위원회로부터 임차하는 것임.
    3. 공단 기반시설 개발업자로부터 임차. 법적으로는 베트남 정부에서 공단 개발업자가 토지를 임차하고 개발한 후 공단 입주 회사에 재임대하는 것입니다.
    4. 임대업이 등록된 법인으로부터 공장이나 사무실을 임차
    5. 토지사용료를 일시납으로 완납하고 토지사용권을 자본금으로 출자하는 베트남 현지 법인이나 외국투자법인과의 합작투자회사(JVC) 설립을 통한 토지(사용권) 취득

    실무적인 절차로, 투자등록증(IRC) 신청 시 토지 임대차 계약서가 요구됩니다. 베트남에 법인을 설립하기 전에는 베트남 법인 명의로 계약을 체결할 수 없으므로 우선 베트남에 설립할 법인의 투자자(예: 한국의 회사) 명의로 토지 임대차 가계약(假契約)을 체결합니다. 이때, IRC 상의 프로젝트 허가 기간은 통상 가임대차계약서에 명시된 기간까지로 기재되어 발급됩니다. 베트남에서 투자등록증(IRC)과 법인등록증(ERC) 발급을 통해 법인 설립을 완료한 후, 토지 임대차 가계약서를 베트남에 설립한 신설 법인 명의로 변경합니다. 임차 토지가 소재한 소재지 관할 인민 위원회에서 토지사용권 증서를 발급받습니다.

    토지 임대료는 토지 관리비나 사회기반시설 사용료와는 구별되는 개념으로 통상 지급하는 임대료의 매우 적은 부분을 차지합니다. (예: 공장 임대료 $20/sqm은 베트남 정부에 지급하는 토지 임대료 $0.5, 사회기반시설 사용료 $13.5 관리비 $6로 구성). 토지 임대료는 임대차 전체 기간에 대해 일시불로 완납하거나 매년 나누어서 지불할 수 있습니다. 베트남 기업과 외국인 투자 기업 모두 토지 임대료를 일시불로 완납한 경우에만 공장 등 그 토지 위의 부속 자산의 임대나 토지를 자본금으로써 출자할 수 있습니다. 또한, 외국인 투자 기업이 베트남의 은행에서 대출을 받을 경우에도 토지 임차료를 매년 나누어서 지불하는 경우에는 토지에 부속된 자산만 담보로 제공할 수 있고, 일시불로 지급한 경우에만 토지사용권 증서와 그 토지에 부속된 자산을 담보로 제공할 수 있다는 것도 염두에 두시기 바랍니다.
    ***

    TIPS
    토지임차 시 현 토지사용권 보유자의 토지사용권 증서가 적법한 절차를 거쳐 발행된 합법적인 증서인지, 토지사용권에 임대의 권리도 포함이 되는지 여부를 반드시 확인하여야 합니다. 이와 더불어 임차하려는 토지가 투자자의 사업 용도로 사용될 수 있는 지 여부와 담보로 제공되었는지 여부 등을 확인하여야 합니다. 또한, 임대차계약서에 투자자의 사업 용도나 토지임차목적이 소멸할 경우를 대비한 법적인 안전장치를 하고, 현 토지사용권을 이중으로 양도하지 못하도록 적절한 법적 조치를 취해야 할 것입니다.

    [이 글은 베트남, 캄보디아, 미얀마에 동시 배포되는 라이프 플라자 2018년 4월 법률칼럼에 연재되었습니다]

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