글쓴이 : 이승주
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    권리금계약에 대한 공인중개사의 책임(부동산법률상식196)

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    권리금계약 체결에 공인중개사가 개입하는 것은 공인중개사법상의 중개업무(공인중개사법 제32조 제1항)로 보기 어려워 공인중개사법상의 중개수수료 규정이 적용되지 않는다는 것이 일반론이다.

    따라서 공인중개사가 권리금계약을 주선하는 경우 공인중개사법상 중개수수료 한도 규정의 적용이 없다.

    이러한 논리에 의하여 공인중개사 자격이 없는 ‘권리금컨설팅’업체가 권리금계약을 주선하는 경우가 많고, 위 권리금컨설팅 업체들이 적지 않은 컨설팅보수를 받고 있는 것도 현실이다.

    공인중개사법상 중개업무가 아니라면, 공인중개사법상의 중개업무를 전제한 중개대상물확인 설명의무가 존재한다고 보기도 어려울 것이다(공인중개사법 제25조).

    다만, 최근 대법원 2017.7.11.선고2016다261175 판결에 의하면, “임차권양도계약과 이에 수반하여 체결되는 권리금계약이 원칙적으로 별개의 계약이 되지만, 위 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있다고 보아야 하는 경우”가 있다는 취지이므로 주의할 필요가 있다.

    위 판례사안은 공인중개사(중개보조원)가 “권리양수양도계약서” 작성에 개입하고, 임대인과의 임대차계약서 작성에는 개입하지 않았던 경우였다.

    그런데, 공인중개사가 개입한 위 “권리양수양도계약서”에 “권리금뿐만 아니라 임차권을 양도한다는 내용까지 포함되어 있었으며, 특약으로 ‘본 계약은 임대차계약에 준 한다’는 내용까지 포함되어 있어서 임차권양도계약과 권리금계약이 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계가 있다는 것이 대법원 판례의 취지였다.

    결국 위 대법원 판례는 위 사안에서 임차권양도계약과 권리금계약이 불가분의 관계에 있는 하나의 계약으로 ‘권리양수양도계약서’가 작성되었음을 근거로, “중개업자는 상가건물 임차권양도계약을 중개할 때 상가임대차계약을 중개하는 것에 준하여 등기부상 권리관계 뿐만 아니라, 상가건물임대차보호법이 정한 보호가능성에 대한 권리관계 자료 등을 확인 설명할 의무”가 있다면서, 구법상 환산보증금과 연결된 임대차존속기간 보장가능성을 설명하지 않은 과실로 인하여 중개의뢰인이 입게 된 손해에 대한 공인중개사의 손해배상의무를 인정하였다.

    문제는 위 대법원 판례를 고려할 때, 필자가 보게 되는 ‘권리양수양도계약서’들이 단순히 ‘권리금계약’으로 보여지기 보다는 임차권양도계약과 권리금계약이 불가분적으로 결합된 계약으로 볼 여지가 적지 않다는 것이다.

    결국 권리금계약을 주선하려는 공인중개사분들은 권리금계약이 공인중개사법상 중개계약에 포함될 수도 있다는 사실을 인지하고, 좀 더 신중한 접근이 필요해 보인다.

    2017. 12. 12. 이승주변호사


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