글쓴이 : 권형필
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    [ 부동산 경매·집행 / 유치권 분쟁 / 견련관계 ] 부동산 매도인이 매매대금을 다 지급받지 않은 상태에서 소유권이전등기를 경료한 경우, 매도인은 자신이 점유를 하고 있음을 기화로 나머지 매매대금을 지급받기 위하여 매수인 외 제3자에 대해서 해당 건물에 유치권을 주장할 수 있는지 여부(대법원 2011마23** 부동산 인도명령 )

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    [ 판례 해설 ]

    이제는 너무도 익숙한 법리이기는 하지만 한 번 더 정리하자면, 유치권을 주장하기 위해서는 유치권이 보호하고자 하는 피담보채권이 존재하여야 하고, 그 피담보채권은 목적물과 견련관계에 있어야 한다. 그리고 이와 같은 견련관계에 관하여 필자가 강의할 때에는 “물리적” 견련관계라는 표현을 사용하면서 그 목적물에 대한 “물리적” 가치 상승이 있어야 비로소 견련관계가 인정된다고 강의하고 있다.

    이 사건의 목적물과 매매대금 채권은 “법률적”인 견련관계가 존재할지 모르나, 이와 같은 매매대금 채권은 목적물의 “물리적” 가치 상승과는 전혀 연관이 없기 때문에 견련관계가 존재하지 않는다라고 말할 수 있다.

    다만 피신청인이 위와 같은 주장을 하였는지는 모르지만, 대법원에서는 견련관계의 법리를 언급하면서 용이하게 법리를 구성할 수 있었음에도 이와 같이 판단을 뒤로 한 채 부동산 물권변동의 취지까지 언급하면서 신청인의 이 사건 신청을 배척하였으니 그 법리설시에 다소 아쉬움이 있다.

    [ 법원 판단 ]

    위 경매절차에서 이 사건 부동산의 소유권을 취득한 신청인이 재항고인을 상대로 부동산인도명령을 신청하자, 재항고인은 ◍◍의료재단에 대하여 가지는 매매대금채권을 피담보채권으로 하는 유치권에 기하여 이 사건 부동산을 점유할 정당한 권원이 있다고 주장하였고, 이에 대하여 원심은, 재항고인은 이 사건 각 부동산에 관한 매매계약의 상대방인 ◍◍의료재단에 대하여 위 매매대금채권에 기한 동시이행의 항변권을 가질 뿐이고, 위 매매대금채권이 이 사건 부동산 자체로부터 발생하거나 이 사건 부동산의 반환청구권과 동일한 법률관계 또는 사실관계로부터 발생한 것이라고 할 수 없다고 판단하여 재항고인의 유치권 주장을 배척하고, 신청인의 부동산인도명령신청을 인용한 제1심 결정을 그대로 유지하였다.

    민법 제320조 제1항은 “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다”고 규정하고 있다.
    한편 매매계약에서 매도인은 매수인에게 , 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 하고 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급하여야 하며, 이러한 쌍방의 의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시이행의 관계에 있고(민법 제568조), 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 동시이행의 관계에 있는 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있는 동시이행의 항변권을 가지는바(민법 제536조), 부동산의 매도인은 특별한 사정이 없는 한 매매대금을 지급받을 때까지 소유권이전의무와 목적물인도의무의 이행을 거절할 수 있는 동시이행의 항변권을 가진다.
    그런데 부동산 매도인이 매매대금을 다 지급받지 아니한 상태에서 매수인에게 소유권이전등기를 경료하여 목적물의 소유권을 매수인에게 이전한 경우에는, 매도인의 목적물인도 의무에 관하여 위와 같은 동시이행의 항변권 외에 물권적 권리인 유치권까지 인정할 것은 아니다. 왜냐하면, 법률행위로 인한 부동산물권변동의 요건으로 등기를 요구함으로써 물권관계의 명확화 및 거래의 안전·원활을 꾀하는 우리 민법의 기본정신에 비추어 볼 때, 만일 이를 인정한다면 매도인은 등기에 의하여 매수인에게 소유권을 이전하였음에도 불구하고, 매수인 또는 그의 처분에 기하여 소유권을 취득한 제3자에 대하여 소유권에 속하는 대세적인 점유의 권능을 여전히 보유하게 되는 결과가 되어 부당하기 때문이다. 또한 매도인으로서는 자신이 원래 가지는 동시이행의 항변권을 행사하지 아니하고 자신의 소유권이전의무를 선이행함으로써 매수인에게 소유권을 넘겨 준 것이므로 그에 필연적으로 부수하는 위험은 스스로 감수하여야 한다.
    따라서 재항고인이 이 사건 부동산을 점유하고 있고 이 사건 부동산의 소유권을 이전받은 ◍◍의료재단으로부터 매매대금 일부를 지급받지 못하고 있다고 하여, 그 매매대금채권을 피담보채권으로 하여 ◍◍의료재단이나 그로부터 이 사건 부동산의 소유권을 취득한 신청인을 상대로 유치권을 주장할 수 없다.
    재항고인의 유치권 주장을 배척한 원심의 판단은 정당하고, 거기에 유치권의 성립요건에 관한 법리를 오해하여 재판에 영향을 미친 잘못이 없다.

    [ 사실 관계 ]

    원심결정 이유와 기록에 의하면, ① 재항고인이 신축공사를 완료하고 그 명의로 소유권등기를 마친 ▣▣ ▣▣▤구 ◈◈동 667-16 및 667-17 지상 △△△△△△ 건물 중 4층 내지 7층(401호, 402호, 501호, 502호, 601호, 602호, 701호, 702호)을 의료법인 ◍◍의료재단(이하 ‘◍◍의료재단’이라고 한다)에게 매도하고 매매대금을 지급받지 않은 상태에서 2008. 3. 21. ◍◍의료재단에게 위 각 구분건물(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라고 한다)의 소유권을 이전해 준 사실, ② ◍◍의료재단이 2008. 3. 28. 주식회사▢▢은행(이하 ‘▢▢은행’ 이라고 한다 )에게 이 사건 각 부동산에 관하여 채권최고액을 32억 5,000만 원으로 하는 근저당권을 설정해 주고 대출을 받아 그 중 20억 원을 재항고인에게 매매대금의 일부로 지급한 사실, ③ 근저당권자인 ▢▢은행의 신청으로 이 사건 각 부동산에 관하여 개시된 부동산임의경매절차에서 신청인이 이 사건 각 부동산 중 601호, 602호(이하 ‘이 사건 부동산’이라고 한다)를 매수하여 2011. 7. 6. 대금을 납부하고 소유권을 취득한 사실, ④ 한편, 재항고인은 위 경매절차에서 2009. 11. 26. 경매법원에, ◍◍의료재단으로부터 매매잔대금(2,164,932,000원)을 지급받지 못하여 이 사건 각 부동산(401호 제외)을 점유하고 있다는 내용으로 유치권신고를 한 사실을 알 수 있다.


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