글쓴이 : 이승주
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    묵시의 갱신과 상가임차인의 계약해지 통고(부동산법률상식195)

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    계약기간이 도과하였음에도 계약이 연장되는 것으로 처리되는 것을 묵시의 갱신 또는 계약의 자동연장이라는 말을 쓴다.

    상가임대차의 경우 묵시의 갱신이 된 상태에서 임차인이 계약해지 통고를 한 경우, 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3개월이 되는 날에 계약해지의 효과가 발생한다는 상식이 어느 정도 정착된 것 같다(상가임대차보호법 적용 전제).

    그렇다면, 모든 상가임대차가 위와 같이 해결될까?

    그렇지는 않다.

    예를 들어 서울의 경우 환산보증금 4억원 이하의 경우에만, 묵시의 갱신이 된 상태에서 임차인이 계약해지통고를 할 경우, 그 통고 도달일로부터 3개월이 지난 시점에 보증금반환청구권이 임차인에게 발생될 뿐이고(상임법 제10조 제5항), 환산보증금 4억원이 초과되는 경우에는 민법에 따라 달리 판단된다.

    상임법(상가건물임대차보호법)상의 묵시의 갱신은 “임대인이 임대차기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않아야 묵시의 갱신”이 인정되나(상임법 제10조 제4항), 민법이 적용되는 경우는 이와 다르다.

    예를 들어 환산보증금이 4억원을 초과하는 5억원이라고 가정할 경우라면 어떨까?

    상임법이 적용되는 경우처럼 묵시갱신 성립을 위하여, 계약기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이라는 요건이 적용될까? 그렇게 보기 힘들다.

    민법 제639조 제1항은 “임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나, 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.”고 규정하고 있다.

    그뿐만 아니라, 대법원 68다1537 판결에 의하면 “기간 약정이 있는 임대차에 있어 특별사유가 없는 한 기간이 만료되면 사전최고나 해지를 할 필요없이 임대차가 종료된다”는 취지인바, 민법상의 묵시의 갱신은 계약기간 만료로 계약이 종료하되, 계약종료 후에도 임차인이 사용수익을 계속하고 임대인이 상당기간 이의하지 않아야 묵시의 갱신이 인정되는 구조다.

    또한, 민법상 묵시의 갱신의 경우 임차인이 계약해지 통지시 그 통지가 임대인에게 도달한 날로부터 1개월이 지난 시점에 계약해지의 효력이 발생한다.

    2017. 11. 21. 이승주변호사


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