글쓴이 : 권형필
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    [ 주택임대차보호법 / 대항요건 / 건물인도 ] 기존 주거지에서 새로운 임차지로 완전히 짐을 옮기지 않았다고 하더라도 새로운 임차지에 대하여 주택의 인도로 보아 대항요건 및 우선변제권을 갖추었다고 판단한 사례 (대법원 2017다2121** 판결)

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    [ 판례 해설 ]

    주택임대차보호법의 해석과 관련하여 기존 판결과는 약간 거리가 있는 판결이다. 즉 이전까지 법원의 입장은 주택임대차보호법 자체는 임차인을 위한 법이기는 하지만 임차인을 보호하기 위하여 부득이하게 채권을 물권화 시킨 점을 고려하여 공시적 기능인 주택의 인도요건을 엄격하게 해석하곤 하였다.

    그러나 본 판결에서는 오히려 임차인 보호에 치중하는 판결을 내렸는바, 해당 사안에서 임차인이 기존 임차지에서 거의 짐을 옮기지 않고 새로운 임차지에서는 단순히 잠만 자고 지냈기에 과연 이와 같은 상황을 “주거”라고 표현할 수 있을지 다소 의문이었으나, 대상판결에서는 그에 상관없이 짐을 일부 옮기고, 그곳에서 지속적으로 생활을 영위하지 않고 단순히 잠만 잔다고 하더라도 주택의 인도로 판단하였던 것이다.

    대상판결은 주택임대차 보호법의 기본 취지인 임차인 보호에는 적합하나 그에 반하여 제3자 보호에는 미흡한 것이 사실이다. 그러나 이번 대법원 판결의 태도로 보아 추후에도 주택의 인도 요건에 관하여 다소 완화된 해석을 할 것으로 보인다.

    [ 원심 판단 ]

    원심은, 원고 2가 2012. 8. 17.까지 이 ○○아파트에서 생활하였고, 2012. 7. 17. 이사할 때 사용했던 2.5t 트럭이 보통의 살림에 비해서 매우 적은 짐을 옮기는 데 사용되는 것이어서 주거 생활을 위한 이사로 볼 수 없다는 등의 이유를 들어 원고들이 2012. 7. 16.경 이 사건 주택 101호의 점유를 이전받은 것으로 볼 수 없다고 보았다.

    [ 법원 판단 ]

    주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 또한 위와 같은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(같은 법 제3조의2 제2항).

    여기에서 `주택의 인도`는 임차목적물인 주택에 대한 점유의 이전을 말한다. 이때 점유는 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적ㆍ현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람의 시간적ㆍ공간적 관계, 본권관계, 타인의 간섭가능성 등을 고려해서 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다. 임대주택을 인도하는 경우에는 임대인이 임차인에게 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등도 고려하여야 한다.

    이와 같은 법리를 고려하여 볼 때 이 사건 임대차계약 당시 이 사건 주택 101호가 비어 있었고, 임대인 소외 1이 임차인인 원고들에게 현관 자동문의 비밀번호를 알려주었으며, 원고들은 2012. 7. 17. 이 사건 주택 101호에 짐을 옮겨 놓았으므로, 늦어도 2012. 7. 17.에는 이 사건 주택 101호를 인도받았다고 보아야 한다.


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