글쓴이 : 권형필
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    [ 집합건물 분쟁 / 주상복합건물 / 일부공용부분 ] 단지 1동의 건물에 불과하다면 주상복합건물이라는 사정만으로 당연히 상가부분과 아파트 부분이 법률상 구분되어 각각의 관리단이 인정되는 것은 아니다(서울동부지방법원 2015가합1097**)

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    [ 판례 해설 ]

    최근 지어진 주상복합건물 중 대부분은 상가와 아파트 또는 상가와 오피스텔이 하나의 건물로 이루어져 있고 단지 그 출입문 등만 상이할 뿐이다. 이와 같은 경우 상가와 아파트 등이 전혀 다른 건물로서 일부 공용부분 관리단이 당연 설립될 수 있는지 여부가 문제가 되고 있다.

    대상 판결에서는 각기 성격이 다른 건물로 되어 있다고 하더라도 1동의 집합건물일 경우 집합건물법상 “관리단”이 당연 설립될 수 있을 뿐이고 거기에 더 나아가 상가와 아파트 부분이 각각의 관리단이 별개로 설립되는 것은 아니라고 판단하였다.

    생각건대 집합건물법 제1조에서 구분소유를 “1동의 건물”이라고 규정한 것을 생각한다면, 일부 공용부분이라고 함은 1동의 건물일지라도 여러 개의 부분이 독립된 건물임을 전제하면서 단지 일부의 구분소유자만이 공용할 수 있는 부분을 의미함이 당연하므로, 대상판결의 취지는 타당한 것으로 보인다.

    [ 원고의 주장 ]

    원고는, 자신이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제23조 제1항에 정한 이 사건 집합건물 중 상가부분의 구분소유자들로 당연히 설립하는 상가부분의 관리단이고, 설령 당연 설립되지는 않더라도 이 사건 상가부분은 아파트 부분과 출입구, 엘리베이터 등 공용부분이 아파트 부분과 완전히 독립되어 있어 집합건물법 제23조 제2항에 따라 상가 부분의 구분소유자들로만 구성된 일부공용부분 관리단임을 전제로, 피고를 상대로 이 사건 상가 부분의 관리권한이 원고에게 있다는 확인 및 주위적으로는 공용부분인 주차장에 대한 방해배제청구를, 예비적으로는 공용부분인 주차장에 대한 상가부분의 면적 비율만큼의 관리권한이 원고에게 있다는 확인을 구하고 있다.

    [ 법원 판단 ]

    집합건물법 제23조 제1항은 “건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다”고 규정하고 있는바, 집합건물의 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체이다.

    한편 집합건물의 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 ‘일부공용부분’이라 한다)이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 집합건물법 제28조 제2항에 따라 별도의 규약을 만들고 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수도 있다(집합건물법 제23조 제2항). 다만 이러한 일부공용부분 관리단은 당연히 설립되는 것이 아니라 집합건물법 제28조 제2항의 규약에 따라 일부공용부분의 구분소유자들 사이에 명시적인 결의로 정하는 경우에 한하여 설립되고, 위와 같은 일부공용부분 관리단의 규약은 일부공용부분 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상 다수의 결의에 의해 설정되어야 하며(집합건물법 제29조 제2항), 설정된 규약에서 정할 수 있는 사항은 일부공용부분에 관한 사항으로써 집합건물 구분소유자 전원에게 이해관계가 있지 아니하거나 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 아니한 사항에 국한된다(집합건물법 제28조 제2항)는 점에서 집합건물법 제23조 제1항의 구분소유자 전원으로 구성된 관리단과 구별된다.

    이 사건에 관하여 보건대, 집합건물법 제23조 제1항에 따라 1동의 집합건물에 대하여 구분소유 관계가 성립하면 별도의 설립절차 없이 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단, 즉 피고가 당연 설립되는 것이지, 주상복합건물이라는 사정만으로 상가부분과 아파트 부분이 구분되어 각각의 관리단이 설립되는 것은 아니라 할 것이므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 이유 없다.

    또한 집합건물법 제23조 제2항의 일부공용부분 관리단은 우선 일부공용부분이 특정되어야 하고, 일부공용부분을 공용하는 구분소유자들이 집합건물법 제28조 제2항의 규약을 설정하는 별도의 조직행위를 거쳐야만 설립된다고 할 것인데, 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 집합건물 중 상가의 구분소유자들만의 공용에만 제공되는 일부 공용부분이 구체적으로 특정되었다고 할 수 없고, 피고의 관리규약 외에 일부공용부분의 관리를 위한 별도의 규약이나 정관을 설정하였음을 인정하기에도 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.


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