글쓴이 : 이승주
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    부동산 매도인의 해약금규정에 의한 계약해제 시점과 방법(부동산법률상식192)

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    부동산의 매도인이 계약금을 받은 상태에서 해약금에 의한 계약을 하고 싶은 상황이다.

    아마도 부동산의 가격이 급등했거나, 부동산을 팔면 안되는 사정이 갑자기 생겼기 때문일 것이다.

    그런데, 매수인은 매도인과 달리 해당 부동산의 소유권을 적극적으로 취득하고 싶어 한다.

    위와 같은 경우라면, 부동산 매매계약 체결 후 계약금을 받고 변심한 매도인이 해약금의 해제를 언제까지 해야 할까?

    우선 계약서에 규정된 해약금 규정을 따라야 할 것이다.

    다만, 편의상 민법의 해약금 규정이 그대로 계약서에 규정되어 있음을 전제로 이야기를 전개한다.

    민법 제565조 제1항은 “매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.”고 규정하고 있다.

    따라서, 계약서상 중도금 지급일이 지났다고 하더라도, 매수인이 중도금의 일부 내지 중도금을 지급하지 않은 상황이라면, 매도인의 해약금 규정에 의한 계약해제가 인정된다는 해석이 가능하다.

    그렇다면, 매도인이 부동산 매매계약을 해약금 규정에 따라 해제하고자 하는데, 매수인이 계약금의 배액을 받기를 거부할 경우에 매도인이 취할 방법이 있을까?

    대법원 91다33612 판결은 “매수인이 계약의 이행에 착수하기 전에는 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있으나, 이 해제는 통고로써 즉시 효력을 발생하고 나중에 계약금 배액의 상환의무만 지는 것이 아니라 매도인이 수령한 계약금의 배액을 매수인에게 상환하거나 적어도 그 이행제공을 하지 않으면 계약을 해제할 수 없다.”고 한다.

    또한 대법원 80다2784 판결은 “매매당사자 간에 계약금을 수수하고 계약해제권을 유보한 경우에 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 계약해제의 의사표시 외에 계약금 배액의 이행의 제공이 있으면 족하고, 상대방이 이를 수령하지 아니한다 하여 이를 공탁할 필요는 없다.”는 취지다.

    결국 대법원 판결취지를 종합하면, 매수인이 계약금의 배액 수령을 거부할 경우, 매도인은 계약금 배액을 이행 제공하는 방식으로 해제통고를 할 수 있다고 해석된다.

    2017. 9. 26. 이승주변호사


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