글쓴이 : 이승주
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    상가임차인의 사업자등록은 필수적(부동산법률상식190)

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    상가임차인에게 있어 사업자등록은 어떠한 의미가 있을까?

    주택에 있어 주민등록(전입신고)과 같은 의미가 있다.

    즉, 상가임차인이 임대차계약을 체결한 후, 인도(이사)와 사업자등록을 마치게 되면, 상임법(상가건물임대차보호법)에 따른 대항요건을 취득하게 되고, 임대차계약서에 확정일자까지 받으면, 경매에 있어 순위에 따른 배당권도 인정된다.

    좀 더 구체적으로 살펴보자. 현재, 서울은 4억원을 기준으로 환산보증금에 대한 문제해결이 달라지는 경우가 있다. 그런데, 상가임차인의 환산보증금이 5억원이었다고 가정하자.

    위와 같은 상황에서 상가임차인이 인도, 사업자등록, 확정일자를 받았다. 즉 대항요건을 취득하고 확정일자를 받은 것이다(단 환산보증금 4억원 초과시 확정일자를 찍어주지 않은 지방자치단체도 존재함).

    위와 같은 경우 대항요건에 따른 대항력은 인정될 가능성이 있지만(상임법 제3조, 2조 3항), 확정일자를 받았더라도, 우선변제권은 인정되기 어렵다(상임법 제3조, 2조 3항, 5조 2항 참고).

    환산보증금이 3억원이라면? 이런 경우라면, 대항요건에 따른 대항력도 인정되고, 우선변제권도 인정될 가능성이 높다.

    대항요건의 하나인 ‘사업자등록’의 의미는 무엇일까?

    대법원 2013다215676 건물명도 판결에 의하면, 제3자에 대한 공시방법이라는 취지다.

    따라서, 보증금과 월세가 임차인의 사업자등록시 관청에 제출된 서류에 적시된 내용과 다르더라도, 공시방법을 믿은 제3자에게는 실제 보증금과 월세를 기준으로 하지 않고, 공시방법인 사업자등록(등록사항현황서 등)을 기준으로 하게 된다.

    이러한 법리는 임대차계약이 변경되거나 갱신되었는데, 임차인이 사업자등록정정 신고를 하지 아니하여 등록사항현황서 등에 기재되어 공시된 내용과 실제 임대차계약의 내용이 불일치하게 된 경우에도 마찬가지라고 한다(과거 환산보증금 액수에 따라 대항력(상임법 2조3항 및 3조 참고) 규정 적용여부가 다를 때를 전제한 판결).

    위 판례는 실제 계약내용과 달리 세무서 제출용 계약서를 별도로 작성하는 경우가 많은 현실에 많은 시사점을 줄 수 있다.

    개인적 생각으로는 실제 계약서보다 적은 보증금과 월세로 인하여 확정일자를 받은 임차인이 배당을 받게 되는 상황일 경우에도 위와 같은 판례가 유지될지 미지수다.

    2017. 9. 11. 이승주변호사


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