글쓴이 : 이승주
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    가계약금의 반환청구(부동산법률상식189)

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    부동산에 대한 매매계약이나 임대차계약을 체결할 때, 가계약금을 걸어두는 경우가 있다.

    민법 제565조 제1항은 “매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.”고 규정하고 있다.

    또한 민법 제567조는 “본절의 규정은 매매 이외의 유상계약에 준용한다. 그러나 그 계약의 성질이 이를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.”고 규정하고 있다.

    따라서, 부동산에 대한 매매계약이나 임대차계약을 체결과 관련하여 가계약금을 걸어두었는데, 그 가계약에서 해방되고자 하는 일방 당사자가 있는 경우 가계약금 교부자는 가계약금을 포기하고, 가계약금 수령자는 가계약금의 배액을 상환하여 위 해약금 규정에 따라 매매계약을 해제할 수 있다고 해석된다.

    그렇다면, 가계약금 교부자가 가계약금 수령자를 상대로 가계약금의 부당이득을 이유로 지급한 가계약금의 반환을 청구할 수 있는 없을까?

    “계약의 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여 구체적 의사 합치가 있거나, 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 없다면” 가계약금의 부당이득 반환청구가 가능하다는 지방법원 판례가 존재한다(울산지방법원 2017나20531 가계약금 반환청구).

    위 판례사안의 확인해 보자.

    원고는 화훼농원을 이전하기 위하여 매수할 토지를 알아보던 중에 공인중개사 사무실 직원으로부터 피고 소유의 토지를 추천받고, 매매계약서 작성일, 잔금지급 방법 등 중요부분에 관한 합의도 없이 위 직원 요구에 따라 피고 계좌로 500만원을 지급하였다.

    원고는 피고에게 원고와 피고 사이에 매매계약이 체결된바 없다면서, 위 500만원과 지연손해금의 지급을 청구하였다.

    이에 법원은 “계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있어야 한다(대법원 2000다51650 판결).”는 대법원 판례를 언급하면서,

    “원고와 피고 사이에 매매계약에 있어서 그 본질적 사항인 매매대금에 관하여 구체적으로 의사의 합치가 있거나 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관하여 합의가 있었음을 인정하기 부족”하다면서, 원고와 피고 사이의 매매계약의 성립을 부정하고, 원고의 피고에 대한 부당이득 청구를 인정하였다.

    2017. 9. 8. 이승주변호사


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