글쓴이 : 이승주
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    주택임대차에 있어 인도의 의미와 우선변제권의 성립시기(부동산법률상식188)

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    주택 임차인이 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 경우 그 다음날부터 대항력이 생기고, 위 대항요건에 더하여 임대차계약서에 확정일자를 갖추면 주택 경매 시 순위에 따른 배당권 즉 우선변제권이 인정된다.

    그렇다면 주택의 인도란 무엇일까“

    임차목적물인 주택에 대한 점유이전을 의미하는 것으로 결국, 임대인이 임차인에게 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등이 고려된다.

    계약당일 임대인이 자동문의 비밀번호를 알려주었고, 계약체결일 다음날 임차인이 임차인의 이삿짐 일부를 임차목적물에 옮겨 놓았다면?

    대법원은 이와 같은 경우 늦어도 이삿짐 일부를 옮겨 놓은 날에 주택인도가 인정된다고 한다(대법원 2017.8.29.선고 2017다212194 배당이의).

    임대차계약을 체결하면서 계약체결 당일 일부의 보증금을 계약금조로 지급하고, 나머지 잔금의 경우 1개월 정도 후에 지급하는 것이 일반적인데, 위와 같은 거래관행이 우선변제권의 성립시기에 영향을 줄 수 있을까?

    영향을 주기 어렵다. 즉 위 대법원 판결은 “임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만을 지급하고 주임법 3조 1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제를 받을 권리를 갖는다.”고 한다.

    위 대법원의 구체적 사례를 확인해 보자.

    ‘3층 단독주택’을 갑이 소유하고 있었고, 원고들은 3층 단독 주택의 101호를 임차하였는데 보증금 6천5백만원 중 일부인 5백만원을 계약당일인 2012. 7. 16.에 지급하면서, 101호의 비밀번호를 갑으로부터 받았고 그날 전입신고와 확정일자를 받은 후에, 다음날인 2012. 7. 17.에 이삿짐 일부를 옮겨두고 원고 1.이 가끔 사용하다가, 잔금 지급일인 2012. 8. 16. 다음날 2012. 8. 17.에 잔금을 지급하고 나머지 이사를 마쳤다. 피고는 위 ‘3층 단독주택’ 중에서 갑으로부터 303호를 6천5백만원의 전세금을 지급하고, 전세권설정등기를 2012. 8. 2.자로 설정하였는데, ‘3층 단독주택’은 소유자가 변경되면서 경매에 부쳐졌다.

    대법원은 2012. 7. 18.경에 원고들이 우선변제권을 취득(피고의 전세권등기보다 우선한다는 취지)하였으므로, 피고의 배당(배당금 60,295,651원)에 대한 원고들의 이의를 받아들인 것이다(피고에게 우선권이 있다는 원심을 파기함).

    2017. 9. 4. 이승주변호사


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