글쓴이 : 이승주
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    보증금반환채권의 가압류와 주택양수인의 지위(부동산법률상식187)

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    갑이 을에 대하여 채권을 가지고 있다. 그런데, 을은 병에게 보증금을 받을 지위 즉 임차인의 지위를 가지고 있다.

    위와 같은 상황에서 을의 병에 대한 보증금반환채권에 대하여 갑이 가압류를 했는데, 임차주택의 소유자 병이 주택을 정에게 팔았을 때, 가압류의 효력이 유지될까(갑: 채권자, 을: 채무자(임차인), 병: 제3채무자(임대인, 주택매도인), 정: 주택 매수인)?

    민법과 민사집행법의 이론만으로 따질 경우, 갑이 을의 병에 대한 채권을 가압류하였을 때, 그 효력이 정에게 까지 미친다고 보기는 어렵다.

    그러나, 주택임대차보호법(주임법)을 고려하면 이야기가 달라진다. 주임법은 대항력을 갖춘 임대주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있기 때문이다.

    주임법 규정에도 불구하고, 을의 병에 대한 보증금반환채권에 대한 갑의 가압류의 효력이 정에게 미칠 수 없다는 이론이 가능하나, 대법원은 위와 같은 사안에서 정에게 갑의 가압류의 효력이 미친다는 결론을 내렸다(대법원 2011다49523 전원합의체 판결(단, 반대의견이 5인에 이름)).

    즉, 주임법상 관련규정을 고려하면, “임차인(을)의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인(정)이 채권가압류의 제3채무자(정)의 지위도 승계하고, 가압류권자(갑) 또한 임대주택의 양도인(병)이 아니라 양수인(정)에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다”는 것이다.

    위 대법원 판결에 의하면, 채권가압류가 존재하였는지 자체를 모르고 주택을 매수한 주택매수인(정)은 적지 않은 피해를 볼 가능성이 있다.

    즉, 보증금 반환채권에 대한 가압류가 있는지 모른 상태에서 주택을 매수한 주택매수인(정)에게 임차인(을)이 임대차계약종료 후, 보증금을 달라고 하여 지급하였는데, 임차인의 채권자(갑)가 채권가압류의 효력을 주택매수인(정)에게 주장하고 나설 경우, 이중지급의 위험에 노출된다.

    결국, 주택을 매수하는 주택매수인(정)의 입장에서는 임차인(을)의 보증금반환채무를 인수할 경우, 임차인의 보증금반환채권이 임차인의 채권자(갑)에 의하여 가압류되었는지 여부를 확인 조사하는 것이 무엇보다 중요하게 된다.

    주택이 아닌 상가의 경우는 어떻게 될까?

    상가의 경우도 위 대법원 판례 취지를 고려하면, 동일한 결론에 도달할 것이지만, 환산보증금 기준을 넘어선 상가에도 대항력 규정이 적용된 시점이 2015. 5. 13. 이후인 사정을 고려하면, 상임법 2015. 5. 13. 개정 부칙을 고려하여 개별적으로 판단하는 과정이 필요하게 된다.

    2017. 8. 31. 이승주변호사


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