글쓴이 : 권형필
  • 변호사
  • 법무법인(유) 로고스
  • 민사법, 기타
연락처 : 02-6203-1114
이메일 : jeremy.kwon@gyeomin.com
홈페이지 : http://www.lawlogos.com
주소 : 서울 서초구 반포대로 94, 3층 (서초동, 남양빌딩)
소개 : 집합건물 및 입주자대표회의 그리고 부동산(경매, 신탁), 배당, 집행 전문 고양시, 성남시, 광주시 등 공공기관 입주자대표회의 교육, 지지옥션 강남교육원 특수물건 강의..로앤비, 법률신문에 위와 관련된 판례 평석을 매주 기고

이 포스트는 0명이 in+했습니다.

    목록이 없습니다.

    권형필님의 포스트

    [ 더보기 ]

    [ 주상복합건물 / 원고 적격 / 아파트상가 ] 주상복합 건물 중 아파트 부분에 관하여 공동주택관리법(구 주택법)이 적용되기 위해서는 해당 건물이 구 주택법이 개정되기 전인 2007년 이후에 사용승인을 받았거나, 최소한 150세대 이상의 세대수로 구성되어야 한다(수원지방법원 2016. 12. 2. 선고 2015가합65236 판결).

    0

    [ 판례 해설 ]

    아파트와 오피스 또는 상가로 구분된 주상복합건물에서 아파트와 상가 등에 끊임없이 분쟁이 발생하고 있다. 이런 상황에서 아파트가 법적인 지위를 구성하기 위해서는 해당 주상복합건물이 2007년 이후에 사용승인을 받았거나, 150세대 이상의 세대수(이 부분은 논의의 여지가 있다)로 구성되어야 한다. 만약 이 요건을 충족하지 못하였다면 적어도 민법상 비법인 사단 혹은 집합건물법 제23조 제2항의 일부공용부분 관리단으로서의 요건은 갖추어야 한다.

    이 사건 건물은 주상복합건물로서 2007년 이전 건축되었을 뿐만 아니라 세대수 역시 129세대에 불과하여 구 주택법(현 공동주택관리법)의 적용을 받을 수 없었다. 그렇다면 결국 민법상 비법인사단의 요건 또는 일부공용부분 관리단으로 인정받아야 하는 바, 원고는 집합건물법상 일부공용부분 관리단으로 인정받기는 했으나, 집합건물법 제29조 제1항의 의결정족수 요건을 갖추지 못하였기에 각하를 면할 수 없었다.

    [ 법원 판단 ]

    피고들은, L, J, K를 원고의 입주자대표로 선출한 선거는 무효이므로, 이 사건 소는 적법한 대표권이 없는 자에 의하여 제기된 소로서 부적법하다고 본안전 항변을 한다.

    1) 주택법이 2007. 4. 20. 법률 제8383호로 개정되기 전까지는 건축법에 따른 건축허가를 받아 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축한 주상복합건물에 대해서는 공동주택의 입주자대표회의의 구성, 관리주체, 관리방법 등을 정한 주택법 제43조가 적용되지 아니하고, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다)이 정한 관리규정이 적용되었다. 그러다가 법률 제8383호로 개정된 주택법 및 2007. 11. 30. 대통령령 제20429호로 개정된 주택법 시행령이 시행된 이후에는 주택이 150세대 이상인 주상복합건물에 대해서도 주택법 제43조가 적용되게 되었다.
    그런데 갑 제4호증의 기재에 의하면 이 사건 건물은 주택법과 주택법 시행령이 위와 같이 각 개정되기 이전인 2001. 3. 19. 사용승인이 이루어진 1개동의 주상복합건물인 사실을 인정할 수 있는데, 이 사건 건물에 대해서는 위와 같은 주택법 및 주택법 시행령의 각 개정과 무관하게 공동주택의 입주자대표회의의 구성 및 그 운영 등에 관한 주택법의 규정이 적용되지 않고 집합건물법이 적용된다 할 것이다. 더욱이 앞서 본 것과 같이 이 사건 건물은 아파트가 129세대에 불과하여, 2007. 11. 30.자로 개정된 주택법 시행령에 따르더라도 주택법 제43조의 적용 대상이 아니라고 할 것이다.

    2) 집합건물법 제23조 제1항은 ‘건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다’고 규정하고 있으므로, 집합건물법상의 관리단은 어떠한 행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체이다(대법원 1995. 3. 10. 선고 94다49687, 49694 판결 등 참조).
    한편 집합건물법 제23조 제2항은 ‘일부공용부분이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 제28조 제2항의 규약에 따라 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수 있다’고 규정하고 있고, 같은 법 제28조 제2항은 ‘일부공용부분에 관한 사항으로써 구분소유자 전원에게 이해관계가 있지 아니한 사항은 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 아니하면 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 규약으로써 정할 수 있다’고 규정하고 있다.
    원고가 이 사건 건물 중 아파트 부분만의 관리업무를 수행하기 위하여 아파트의 구분소유자 등으로만 구성된 사실은 앞서 본 것과 같으므로, 원고는 집합건물법 제23조 제1항에 따라 이 사건 건물의 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립된 이 사건 건물 전체의 관리단에 해당하지는 않는다.
    그러나 앞에서 인정한 사실 및 갑 제2, 3, 4호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 원고는 고유의 목적을 가지고, 규약에 근거하여 의사결정기관 및 집행기관인 대표자를 두는 등 조직을 갖추고 있는 점, ② 이 사건 건물은 주상복합건물로서 그 중 이 사건 아파트는 지상 2층부터 15층까지, 이 사건 상가는 지상 1층으로 각 구성되어 있어 이 사건 아파트만의 용도에 제공되는 출입구, 통로, 복도 등 공용부분이 엄연히 존재하는 점, ③ 주상복합건물의 경우 1동의 건물에 존재하고 있지만 상가와 주택이라는 상이한 성격을 가지고 각각의 공용에 제공되는 공용부분이 존재하고 이들의 관리에 대해서는 그것을 공유하고 사용하는 구분소유자 등으로 구성된 단체에서 담당하는 것이 합리적인 점, ④ 원고는 독자적으로 이 사건 아파트에 대한 위탁관리업체를 선정하는 등 이 사건 아파트를 실질적으로 관리하여 온 점, ⑤ 이 사건 아파트의 관리를 위하여 아파트 구분소유자들만으로 구성된 별도의 관리단이 있다고 보이지 않는 점 등을 종합하면, 원고는 이 사건 아파트의 관리를 목적으로 구분소유자 등을 구성원으로 하여 구성된 단체로서 집합건물법 제23조 제2항의 일부공용부분 관리단에 해당한다고 볼 것이다.

    3) 그런데 집합건물법 제29조 제1항은 ‘규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 행한다’고 정하고 있고, 이는 강행규정이므로(대법원 2008. 12. 24. 선고 2008다61561 판결 참조), 원고가 이 사건 관리규약을 개정하는 경우에는 위 규정에 의한 의결정족수가 충족되어야 한다.
    그러나 앞서 인정한 사실 및 원고가 제출한 증거만으로는 이 사건 관리규약 제15조의2 제2항이 이 사건 아파트 구분소유자 등의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 개정되었다는 점을 인정하기 부족하고, 그밖에 이를 인정할 증거가 없다. 오히려 비상대책위원회가 이 사건 관리규약 제15조의2 제2항의 선거관리위원회 위원을 ‘통장, 반장, 부녀회장, 노인회장, 동대표’에서 ‘입주자 G, H, I’으로 개정하는 내용의 개정안을 제안하여 이 사건 아파트 총 129세대 중 78세대의 서면 동의를 받은 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 위 관련규정 조항에 관한 개정안은 구분소유자 등의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻지 못하였다고 봄이 타당하다. 한편, 이 사건 관리규약 제10조 제1항에서 관리규약의 제정 H는 개정은 입주자 등의 과반수 찬성으로 의결한다고 규정하고 있더라도 이는 집합건물법 제29조의 강행규정에 반하는 규정으로 그 효력이 없다고 할 것이다.
    이와 같이 이 사건 관리규약 제15조의2 제2항 개정이 유효하지 않은 이상, 위 관리규약 규정이 유효함을 전제로 하여 이루어진 이 사건 아파트의 입주자대표 선거는 효력이 없다고 할 것이고, 따라서 이 선거에 의하여 선출된 M는 원고의 대표 자격이 없다고 할 것이므로, 이 사건 소는 적법한 대표권이 없는 자에 의하여 제기된 소로서 부적법하다고 할 것이다. 이를 지적하는 피고들의 본안전 항변은 이유 있다.


    Comment

    You must be logged in to post a comment.

    loading..