글쓴이 : 이승주
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    임차권양도금지특약과 보증금반환채권의 양도(부동산법률상식186)

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    시중에서 유통되는 임대차계약서를 확인하면, “임차권양도를 금지”하고 이를 위반하면 “계약해제권”을 부여하는 경우가 대부분이다.

    임대차계약서에 위와 같이 “임차권양도 금지”와 “임차권 무단 양도 시 계약해제”를 규정하고 있지 않더라도, 민법 제629조는 “임차권 무단 양도 시, 임대인의 계약해제”를 규정하고 있어, 계약서에 위 내용이 없더라도, 임차인이 임차권 무단 양도 시 임대인의 계약해제권이 인정될 수 있다.

    그렇다면, 임차인의 보증금반환채권 양도도 인정되지 않을까?

    보증금반환채권의 양도는 인정될 수 있다는 것이 대법원의 입장이다(대법원 2001다2624 판결).

    보증금반환채권의 양도는 어떠한 방식으로 이루어질 수 있을까? 보증금반환채권은 지명채권으로 보이므로, 민법상 지명채권양도 방식에 따르면 될 것이다.

    민법 제450조가 이를 규정하고 있는데, 임차인이 임대인에게 내용증명우편을 활용하여 보증금반환채권이 제3자에게 양도되었음을 통지하는 방식이 될 것이다.

    내용증명우편을 활용하는 이유는 확정일자를 받기 위한 것이고, 확정일자를 받아야 대항력이 발생하기 때문이다.

    즉 확정일자 있는 내용증명우편을 활용해야 보증금반환채권을 양수한 제3자가 보증금반환채권을 차후에 압류한 임차인의 채권자에게 대항할 수 있게 된다.

    보증금반환채권만 양도한 것이 아니고, 금지되는 임차권양도와 함께 보증금반환채권까지 양도한 경우에는 어떠한가?

    이 경우 보통 임대인은 무단임차권양도를 이유로 임차인에게 계약해제를 통보할 것이고, 결국 계약해제를 통해 임대인과 임차인 사이의 임대차계약이 종료될 것이다.

    그런데, 임대차종료 여부를 떠나 임대인 입장에서 임차권과 보증금채권을 양수한 제3자는 무단점유자가 될 것이고, 임대인은 임차인에게 계약해제를 함과 동시에 제3자에게 무단 점유를 이유로 명도소송을 제기하게 될 것이다.

    명도소송을 당한 제3자는 임대인에게 보증금반환청구가 가능할까? 제3자가 임차권 및 보증금반환채권을 양수하고 임차인이 이를 통지한 이상, 임차권양도는 인정되지 않더라도, 보증금채권의 양도는 인정되므로, 임대인과 임차인 사이의 임대차계약의 종료를 전제로 보증금반환청구는 가능하게 된다(대법원 2001다2624 판결).

    2017. 8. 25. 이승주변호사


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