글쓴이 : 권형필
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    [ 하자 판단기준 / 설계변경 / 착공도면 ] 분양 계약이 체결된 이후, 사업주체가 주택법령에 따른 사업계획 변경승인절차를 거치지 않은 채 시행사와 시공사간 합의에 따라 임의로 하향시공 또는 미시공 한 경우에는 준공도면을 기준으로 하자를 판단할 수는 없다(서울고등법원 2014나46015 판결).

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    [ 판례 해설 ]

    대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판결에 따라 아파트 하자의 판단기준이 착공도면이 아닌 준공도면이 되어야 한다고 확정되는 듯 했으나, 대상판결로 인하여 일정한 조건이 충족되면 착공도면을 기준으로 하자 판단이 가능한 길이 열리게 되었다. 아파트 하자소송과 관련하여 하자의 판단기준이 되는 것이 착공도면인지 준공도면인지에 따라 약 2배 정도의 하자보수청구 금액 차이가 발생하게 되므로, 어떻게 해서든 착공도면을 기준으로 하자가 책정되는 것이 중요한데, 대상판결에서는 다음과 같이 판단한 것이다.

    즉, 준공도면을 기준으로 하자 여부를 판단을 해야 한다는 대법원 역시 그 기준을 “사업승인도면에서 변경이 가능한 범위 내에서 설계변경 이루어진 최종설계도서”라고 하여 적법한 설계변경이 있을 것을 수분양자에게 안내한 경우에는 준공도면을 기준으로 하자를 판단할 수 있으나, 그렇지 않고 분양계약이 체결된 이후에 사업주체가 주택법령에 따른 사업계획변경승인절차를 거치지 않은 채 시행사와 시공사 간의 합의에 따라 임의로 하향시공 또는 미시공 하였다면, 이는 수분양자와 분양자 사이에 체결된 분양계약의 내용 또는 전제가 된다고 볼 수 없고, 결국 그 항목에 대해서는 준공도면이 아닌 착공도면을 기준으로 하자를 판단하여야 한다고 판시하였다.

    생각건대, 본 판결이 기존의 대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판결과 배치되는 것도 아닐 뿐 아니라, 실제로 대상판결은 대법원 2016다16214 사건으로 상고된 이후 심리불속행으로 기각되어 위 판결내용 그대로 확정되었다. 대부분의 아파트 분양이 선분양-후시공 방식이라는 점을 고려할 때, 준공도면 외에 착공도면을 기준으로 하자를 판단할 수 있도록 한 타당한 판결이라 본다.

    [ 원고의 주장 ]

    원고는, 이 사건 분양계약서 제17조에 의하여 착공도면 또는 사업승인도면이 분양계약 내용으로 편입되었으므로 당사자들의 의사에 따라 착공도면이 하자 판단의 기준이 되어야 하고, 그렇지 않더라도 하자 판단의 기준이 되는 사용승인도면은 적법하게 설계변경을 거친 도면이어야 하는데, 피고 ◉◉◉◉◉는 아래 (3) (나)의 표 중 공용 12-1 및 공용12-2 항목을 제외한 나머지 부분에 관하여 착공도면보다 하향시공하는 것으로 설계변경을 하면서도 주택법령에 따른 사업계획변경 절차를 거치지 않았으므로, 착공도면보다 하향시공되거나 미시공된 부분은 착공도면을 기준으로 하자 여부를 판단하여야 한다고 주장한다.

    [ 법원 판단 ]

    아파트 분양계약에서의 분양자의 채무불이행책임이나 하자담보책임은 분양된 아파트가 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 하거나 주택법상의 주택건설기준 등 거래상 통상 갖추어야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 인정되고(대법원 2008. 8. 21. 선고 2008다9358, 9365 판결, 대법원 2010. 4. 29. 선고 2007다9139 판결 등 참조), 하자 여부는 당사자 사이의 계약 내용, 해당 아파트가 설계도대로 건축되었는지 여부, 주택 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 정합적으로 고려하여 판단하여야 한다(대법원 2010. 12. 9. 선고 2008다16851 판결 등 참조).

    그런데 ① 사업승인도면은 사업주체가 주택건설사업계획의 승인을 받기 위하여 사업계획승인권자에게 제출하는 기본설계도서에 불과하고 대외적으로 공시되는 것이 아니어서 별도의 약정이 없는 한 사업주체와 수분양자 사이에 사업승인도면을 기준으로 분양계약이 체결되었다고 보기 어려운 점, ② 실제 건축과정에서 공사의 개별적 특성이나 시공 현장의 여건을 감안하여 공사 항목 간의 대체시공이나 가감시공 등 설계변경이 빈번하게 이루어지고 있는 점, ③ 이러한 설계변경의 경우 원칙적으로 사업주체는 주택 관련 법령에 따라 사업계획승인권자로부터 사업계획의 변경승인을 받아야 하고, 경미한 설계변경에 해당하는 경우에는 사업계획승인권자에 대한 통보절차를 거치도록 하고 있는 점, ④ 이처럼 설계변경이 이루어지면 변경된 내용이 모두 반영된 최종 설계도서에 의하여 사용검사를 받게 되는 점, ⑤ 아파트 분양계약서에 통상적으로 목적물의 설계변경 등에 관한 조항을 두고 있고, 주택 관련 법령이 이러한 설계변경절차를 예정하고 있어 아파트 분양계약에서의 수분양자는 당해 아파트가 사업승인도면에서 변경이 가능한 범위 내에서 설계변경이 이루어진 최종설계도서에 따라 하자 없이 시공될 것을 신뢰하고 분양계약을 체결하고, 사업주체도 이를 계약의 전제로 삼아 분양계약을 체결하였다고 볼 수 있는 점 등을 종합하여 보면, 사업주체가 아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 내지 설명하거나 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통하여 그러한 내용을 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 수 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 아파트에 하자가 발생하였는지 여부는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 타당하다고 할 것이다. 따라서 아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공되었더라도 준공도면에 따라 시공되었다면 특별한 사정이 없는 한 이를 하자라고 볼 수 없다(대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판결 참조).

    아파트 분양계약을 체결하는 수분양자는 당해 아파트가 사업승인도면에서 변경이 가능한 범위 내에서 설계변경이 이루어진 최종설계도서에 따라 하자 없이 시공될 것을 신뢰하여 분양계약을 체결하고, 사업주체도 이를 계약의 전제로 삼아 분양계약을 체결한다고 볼 것이다. 따라서 분양계약 체결 이전에 이미 설계변경이 이루어져 설계변경 내용이 분양안내서, 분양카탈로그 또는 견본주택을 통해 제공되거나 제시된 경우에는 위와 같이 설계 변경된 내용이 분양계약의 내용 또는 전제가 된 것이므로 위 설계변경 사항이 미시공 또는 변경시공 하자에 해당한다거나 분양계약에 위반된다고 할 수는 없다. 그러나 이와 달리 분양계약이 체결된 이후 사업주체가 주택법령에 따른 사업계획 변경승인절차를 거치지 않은 채 시행사와 시공사 간의 합의에 따라 임의로 하향시공 또는 미시공한 부분은 수분양자와 분양자 사이에 체결된 분양계약의 내용 또는 전제가 된 것이라고 볼 수 없다. 따라서 주택법령의 적용을 받는 아파트에 관한 분양계약이 체결된 이후 주택법령상 사업계획변경승인의 대상임에도 그러한 절차를 거치지 않고 임의로 하향시공 또는 미시공의 설계변경이 이루어진 항목의 경우에는 그와 같은 설계 변경사항이 준공도면에 반영되었다 하더라도 그 항목에 관하여는 준공도면이 ‘사업승인도면에서 변경이 가능한 범위 내에서 설계변경이 이루어진 최종설계도서’에 해당한다고 보기 어려우므로 위와 같은 경우에는 준공도면을 변경시공 또는 미시공 하자 판단의 기준으로 삼을 수는 없다고 할 것이다(주택법령에 따른 적법한 사업계획변경승인이 없는 이상 감리자의 감리의견서에서 설계변경에 관한 특별한 의견이 없다는 이유만으로 주택법령에 따른 적법한 사업계획변경이 있었다고 볼 수 없다).


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