글쓴이 : 권형필
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    [ 집합건물 / 대지사용권 / 대지권이 없는 경우 ] 구분소유권이 이미 성립한 집합건물이 증축되어 새로운 전유부분이 생긴 경우, 새로운 전유부분을 위한 대지사용권이 인정되는지 여부(원칙적 소극) (대법원 2017. 5. 31. 선고 2014다236809 판결)

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    [ 판례 해설 ]

    우리 법제에서는 건물과 토지를 구분하고 건물은 반드시 토지 위에 성립되어야 하는 바, 건물과 토지의 소유자가 다른 경우에는 임차권이나 지상권을 설정하는 방법 등으로 그 법률문제를 해결하게 된다. 더 나아가 집합건물인 경우 하나의 토지에 수개의 건물 및 구분소유자가 성립되는바, 결국 구분소유자는 한정된 토지에 대지권 비율이라는 명목으로 토지를 소유하는 셈이다.

    그러나 문제는 집합건물임에도 대지권이 존재하지 않은 경우가 발생하게 되었는데, 이러한 경우에는 대지사용권 또는 대지권이 누구에게 있는가 하는 것이다. 지금까지 이에 대한 해석이 어떻게 될지 정리가 되지 않았기에 대지권이 없는 전유부분 소유자에 대하여 재건축 당시 어떻게 그 권리를 보장할지 여부가 문제되어왔다.

    대상판결은 이와 같은 상황을 정리한 판결에 해당한다. 즉 처음부터 전유부분에 대지권 또는 대지사용권이 없었던 전유부분 구분소유자에게는 그 이후에 그가 명시적으로 대지권을 확보하지 않은 이상 대지권을 인정할 수 없고 이는 취득 시효의 대상도 아니라고 판단하였던 것이다.

    따라서 최근 다세대주택 중 대지권이 없는 전유부분을 구입할 경우에는 추후에도 대지권 취득이 어려울 수도 있다는 사실을 감안하여 매수하여야 할 것이다.

    [ 대법원 판단 ]

    1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다)은 제20조에서, 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고(제1항), 구분소유자는 규약 또는 공정증서로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다(제2항, 제4항)고 규정하고 있다. 집합건물의 건축자가 그 소유인 대지 위에 집합건물을 건축하고 전유부분에 관하여 건축자 명의로 소유권보존등기를 마친 경우, 건축자의 대지소유권은 집합건물법 제2조 제6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다. 따라서 전유부분에 대한 대지사용권을 분리처분할 수 있도록 정한 규약이 존재한다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 한 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없고, 이를 위반한 대지지분의 처분행위는 그 효력이 없다(대법원 2006. 3. 10. 선고 2004다742 판결 등 참조).
    그러므로 구분소유권이 이미 성립한 집합건물이 증축되어 새로운 전유부분이 생긴 경우에는, 건축자의 대지소유권은 기존 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권으로 이미 성립하여 기존 전유부분과 일체불가분성을 가지게 되었으므로 규약 또는 공정증서로써 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 새로운 전유부분을 위한 대지사용권이 될 수 없다.


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