글쓴이 : 권형필
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    [ 공인중개사 / 확인·설명의무 / 주택임대차법상 소액임차인 ] 경매로 넘어간 임차목적물의 호실이 부동산 등기부와 상이하여 소액임차인의 지위를 인정받지 못했다면 공인중개사는 어느 범위까지 책임을 질까? (창원지방법원 2014가단8090 판결)

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    [ 판례 해설 ]

    사람이 하는 일에는 실수가 발생할 수 있듯이, 공인중개사도 사람인지라 그 업무를 함에 있어서 실수할 수는 있을 것이다. 그러나 부동산과 관련된 거래는 그 비용이 상당한 터라 계약에 있어서 당사자의 주의를 요한다.

    이 사건에서 원고는 경매로 넘어간 부동산의 임차인으로, 이 사건 부동산의 505호를 임차하였다. 문제는 해당 부동산은 임대인이 503호를 불법으로 개조·분할한 것임에도 계약 체결 당시 부동산 중개인인 피고가 원고에게 위 사정 및, 등기부 상 기재된 503호로 전입신고를 하지 않으면 대항력을 갖추지 못한다는 사실 등을 분명하게 설명해주지 않은 것이다. 이후 이 사건 부동산은 경매로 넘어갔고, 결국 대항력을 인정받지 못한 원고는 소액임차보증금도 배당받지 못하였기에 부동산 중개인과 공인중개사협회를 상대로 손해배상청구를 하였다.

    이에 대상판결은 중개인의 확인·설명의무사항에 어떤 것이 있는지 설시하면서 피고의 설명의무 위반으로 원고가 임대차보증금을 회수하지 못하는 손해가 발생하였음을 인정하여 공인중개사와, 그와 공제계약을 체결한 한국공인중개사협회의 손해배상책임을 인정하였다.

    물론 우리 민법은 자신의 의무를 다 하지 않은 자에 대한 부주의 책임을 인정하기 때문에, 이 사건에서도 부동산 중개인만을 믿고 등기부등본을 확인하지 않은 임차인의 책임을 인정해 그 손해배상액을 50%로 감액하였다.

    임차인으로서는 추가 비용을 들여가면서까지 선임한 부동산 중개인을 신뢰하였기에 다소 억울할 수 있지만, 해당 거래의 당사자는 중개인이 아닌 본인이기 때문에 그의 책임도 일부 인정한, 타당한 판결이라 본다.

    [ 법원 판단 ]

    이 사건 주택은 공부상으로는 503호로 되어 있으나 현황은 505호 내지 508호로 구분되어 있었으므로, 사실상 다가구주택으로 임대되었다 할 것인데, 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개함에 있어서 임차 의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 부동산 공부와 현황이 불일치할 경우 임차의뢰인에게 향후 임대차보증금의 회수를 위하여 취해야 할 조치 내지 주의사항, 주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 및 미 임대가구에 장래 소액임차인이 거주하게 될 가능성 등을 확인·설명해야 할 의무가 있다.

    이 사건의 경우 이 사건 임대차계약 당시 이 사건 주택의 아직 임대되지 않은 가구에 소액임차인이 입주할 가능성이나 경매절차에서의 매각가격의 하락 가능성 등을 고려하였을 때 선순위 근저당권에 기한 경매가 진행될 경우 원고가 보증금 전액을 회수하지 못할 위험성이 매우 큰 상황이었다. 그럼에도 불구하고 피고 B는, 이 사건 주택에 F, G 등의 기존 임차인이 있고 향후 소액임차인이 추가로 입주할 가능성이 있으며, 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추기 위하여는 임대인에 의하여 편의가 부여된 건물 번호가 아니라 등기부상 건물번호로 전입신고하여야 한다는 사정을 제대로 설명해주지 아니하였다.

    그 결과 원고는, 자신이 감당하여야 할 위험성의 정도나 범위에 관하여 충분히 인식하지 못한 상태에서 이 사건 임대차계약 체결에 이르렀고, 등기부상의 건물번호인 503호가 아니라 임대인에 의하여 편의상 부여된 건물번호인 505호로 전입 신고함으로써 임대차보증금을 전혀 회수하지 못하는 손해를 입게 되었다.

    따라서 피고 B는 중개업자로서의 확인·설명의무 위반으로 인하여 원고에게 발생한 손해를 배상할 책임이 있고, 피고 협회는 피고 B와 공제계약을 체결한 공제사업자로서 피고 B와 공동하여 원고의 손해를 배상할 책임이 있다.


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