글쓴이 : 정승열
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    8.2 부동산대책의 허실

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    8월 2일 새 정부의 첫 부동산대책이 발표되었다. 6월 23일 신임 국토교통부장관이 취임 일성으로 “아파트는 돈이 아니라 집이며, 돈을 위해 서민들과 실수요자들이 집을 갖지 못하도록 주택시장을 어지럽히는 일이 더 이상 생겨서는 안 된다”며 부동산투기를 막고, 전월세 상한제와 계약갱신청구권의 도입 필요성을 언급한 이후 한 달여 만에 발표된 첫 작품이다.

    주요내용은 주택가격 상승의 주범으로 서울 강남 지역을 비롯한 ‘재건축 단지’와 ‘다주택 보유자’들을 지목하고, 2주택 이상 다주택보유자들에 대한 양도소득세 중과세와 재건축 초과이익환수제를 시행하겠다는 것이다. 참고로 2002년 6월 처음으로 주택보급율이 100%를 넘어선 이래 2016년 12월말 현재 19,111천 가구가 19,559천 채를 소유하여 주택보유율은 102.3%인데, 아직까지 서울 96%, 경기도 97.9%로 100% 이하인 반면에 세종시는 123.1%로 나타났다. 결국 자가 보유율은 56.8%로서 2가구 중 1가구는 무주택자인 셈이고(무주택자의 임차 형태는 전세 15.5%, 보증금부 월세 20.3%, 월세 2.7%, 사글세 0.7%, 무상 4%), 다른한편 2017년 6월말 현재 전국의 미분양현황은 57,108채로서 세종시는 0이지만, 서울 64, 경기 11229, 강원 319, 충북 7108, 충남 8020 경북 7514, 경남 9166, 전북 2242, 전남 35, 제주 971 등이 주인을 만나지 못하고 있다. 주택거래현황도 7월 18일 자 국토교통부의 보도 자료는 금년 6월말까지의 주택거래량은 45만8천 건으로서 전년대비 2.1% 감소했고, 지난 5년간 연평균 거래량 46만7천 건 대비 2.0% 감소된 상황이다.

    국토교통부장관이 취임하면서 부동산투기를 언급한 것은 그만큼 부동산문제가 우리경제에서 중요하다는 것을 반증하는 것이지만, 이번 정부의 대책이 과연 부동산시장과 국내 경기를 올바르게 진단한 결과일지는 약간 의문이다. 우선, 주택의 공급측면을 소홀이하고 수요에만 초점을 맞춘 잘못이 있고, 둘째로는 재건축아파트의 과열을 잡는 데는 효과가 기대되지만, 다주택보유자들에게는 그다지 효과가 있을 것 같지 않다. 지난 20년 동안 역대정부마다 부동산정책을 공급이 아닌 수요 규제 일변도로 시작한 정책은 상황에 악화되면서 점점 규제를 강화해나가다 결국 실패로 끝났는데, 새 정부의 국토부장관 역시 전임 장관들의 입장을 답습하는 것 같다.

    첫째, 주택은 공급과 수요를 함께 보지 않고 수요측면에서만 분석한 정책은 주택 공급자인 아파트 건설사는 물론 주택소유자, 또 주택구입을 바라는 실수요자 모두에게 불투명한 정책으로 비쳐져서 오히려 주택 선택의 기회를 늦추게 하여 경기회복을 더디게 하는 원인이 된다. 가령, 건설사는 초과이윤을 얻을 다양한 주택을 짓지 못하고 획일적인 규격과 가격의 아파트만을 짓도록 함으로서 가격차별화 등 아무런 메리트가 없어서 공급을 생각하지 않기 일쑤이고, 또 주택보유자들은 양도소득세며 다주택소유자에 대한 중과세 등에 거래를 중단하고, 생활수준과 자녀들의 성장에 따라 집을 넓혀가려고 해도 DTI,LTV규제로, 또 주택마련을 원하는 실수요자들은 도대체 언제쯤 아파트가격이 바닥을 칠까 하고 망설이기 마련이어서 혹시라도 정부는 이런 상황을 두고 집값 안정을 가져왔다고 판단하는 것은 아닌가 싶다. 부동산대책이 발표된 지 얼마 되지 않아서 상황을 파악하기는 아직 곤란하지만, 당장 부동산시장의 분위기는 정부의 의도와는 크게 다르게 움직이고 있다. 정부의 대책 발표이후에 서울 전역과 경기도 과천, 세종시를 제외한 ‘무풍지대’로 청약 수요가 몰리는 현상이 완연해서 인천 청라ㆍ송도지구의 청라 한신더휴 아파트는 718가구 모집에 무려 1만315명이 몰려서 1순위 청약자만으로도 14.4대 1로 마감했고, 송도 랜드마크시티 센트럴 더샵 아파트도 평균 7.33대 1의 경쟁률로 1순위 청약을 마쳤다. 또, 투기과열지구가 아닌 부산 서구 대신2차 푸르지오 아파트의 청약경쟁률은 257.9대 1을 기록했고, 투기과열지구로 지정된 세종시와 인접한 대전 유성구 반석동의 반석 더샵도 481가구 모집에 2만7764명이 몰려 평균 57.7대 1의 경쟁률을 기록했다. 이들이 모두 실수요자가 아니라는 점은 불문가지다. 정부는 이런 풍선효과에 대하여 추가로 투기과열지구를 지정하겠다고 하니 한동안 규제 일변도로 나갈 것 같은데, 그렇다면 실수요자들은 부동산가격의 바닥을 관망하느라 좀 더 기다림으로서 가격안정과 먼 경기침체를 계속할 가능성이 높다. 전문가들은 저금리시대에 자금이 주식과 부동산시장을 제외하고는 갈 곳을 잃어서 투기과열지구에서 제외된 투자처를 찾아나서는 현상을 막을 수 없다고 분석하고 있다.

    둘째, 정부는 자본주의국가에서 다주택소유자 전체를 마치 범죄자로 간주하고 규제하려는 발상부터 바꿔야 한다. 우리는 지난 반세기동안 급격한 경제성장으로 전통적인 대가족제가 해체되고 핵가족화가 가속화 되어 많은 주택의 공급을 필요로 했고, 또 소득수준의 향상으로 더 크고 좋은 집으로 바꾸려고 하는 수요가 꾸준히 늘어났다. 게다가 서구문화의 영향으로 주택을 소유(所有)보다 거주공간(居住空間)으로 여기는 세대가 크게 늘어나면서 주택 수요가 계속되자 이런 현상을 악용한 투기자들도 분명히 존재하고 있겠지만, 다주택보유자들을 모두 투기자로 매도하는 정책은 분명히 커다란 오류를 범하고 있다. 가령, 농촌에 사는 부모가 도시에서 공부하는 혹은 취업한 자녀를 위하여 그리고 직장관계로 부득이 별거 아닌 별거를 하는 부부의 경우에는 반드시 ‘임차’해야만 하고 ‘소유’하는 것은 투기라고 단정해야 하는지 의문이다. 정부가 진실로 집 없는 서민들을 위한다면, 1970년대 잠실에 소규모 시민아파트를 대량으로 건설하고, 1990년대 노태우 정부의 주택 200만호 건설과 같이 주택 공급을 늘인다면 아파트투기는 끼어들 여지가 없을 것이다. 더불어 누누이 강조하지만 건설업만큼 전방연관효과(Forward Linkage Effect)가 큰 업종은 없는데도, 공급을 늘이지 않고 마치 가진 자들을 죄악시하듯 수요만을 규제하는 대책은 부동산경기를 더욱 침체로 몰아갈 뿐이다.

    셋째 아파트를 매수하려는 수요자에 대한 규제가 막심하다. 주택가격대비 담보대출 범위를 결정하는 LTV(담보가치인정비율)를 70%에서 60%로 낮추고, 수요자의 소득대비 대출한도를 결정짓는 DTI(총부채상환비율)를 60%에서 50%로 낮춤으로서 상대적으로 소득수준이 낮은 젊은 세대와 자녀들이 커가면서 집을 넓혀가려는 노후세대의 주택거래를 막는 결과를 초래하고 있다. 좋은 예로 직전 정부의 빚을 내어 집을 사라는 이른바 초이노믹스 정책으로 대출을 늘인결과 1400조에 이르는 가계부채를 안게 된 서민들은 정부가 어떤 정책을 내놓더라도 쉽게 믿지 못하고, 또 주택마련에 나설 수 없는 족쇄를 안고 있다. 여기에 국토교통부장관은 “꼭 필요해서 사는 집이 아니면 양도소득세를 중과하는 내년 4월 이전에 집을 파는 것이 좋다”고 경고하고, 국세청도 8·2 부동산대책의 후속 조치로 다주택 소유자와 재건축아파트 매수자를 대상으로 대대적인 세무조사에 나서는 등 주택문제를 오로지 투기(投機)로만 보고 규제하려는 자세는 아주 독선적이고, 필경 전국을 투기과열지구로 지정하다가 꼬리를 내릴 가능성이 많다. 정부의 최선의 선택은 주택은 소유가 아닌 거주공간이며, 자산(資産)이라는 전제아래 건설사는 다양한 가격과 형태의 주택으로 소비자의 수준에 맞는 공급으로서 건설시장 활기와 고용창출을 가져오기 때문에 정부는 공공주택 공급에 나서서 실수요자들이 수준에 맞는 주택을 찾도록 하는 것이 정상적인 주택정책이라고 믿는다.

     


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