글쓴이 : 이승주
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    아파트 갭투자 – 최근 상담사례 쟁점

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    아파트 갭투자에 올인하시는 분들이 적지 않은 것 같다.

    서점에 가도 관련서적을 쉽게 확인할 수 있고, 부동산 소송을 주로 하고 있는  필자도 갭투자에 대한 이해도를 높히기 위해 관련서적을 한 두권 사서 읽어본 적도 있다.

    필자가 읽은 갭투자 서적의 요지는, 많은 부동산(주로 아파트)에 갭투자를 하게 되면, 오히려 위험성이 상쇄될 수 있다는 것이고, 팔아서 단기 이익을 얻기 보다는 갭투자 아파트를 계속 전세로 내놓을 경우 전세가 떨어질 가능성이 많지 않아, 갭투자가 그리 위험한 방법은 아니라는 것이다(단 갭투자는 보통 단기이익을 전제한 개념, 위 서적은 갭투자의 단기이익의 위험성이 많이 논의되는 것을 의식하여 서술된 것으로 해석됨).

    그리고 전세가격이 떨어지기 쉽지 않은 구조이다 보니(특히 수도권), 전세금이 매매가격의 하락을 막는 역할을 할 수도 있다는 취지다.

    책을 읽어보면, 당장은 맞는 말 같기도 하지만, 많은 의문이 드는 것도 사실이다.

    위와 같은 갭투자자들의 의견은 별론으로 하고, 갭투자를 하게 될 경우 어떠한 법률 문제가 생길 수 있을까?

    갭투자를 함에도 위험성이 적으려면, 쉽게 말해 돈이 많아야 할 것 같다. 돈은 별로 없는데, 어렵게 만든 얼마되지 않는 종자돈을 가지고 갭투자를 하게 되면 실패할 가능성이 높아 보인다.

    최근 상담사례를 살펴보자(일부 각색).

    상담인은 아파트를 매도하였는데, 매수인은 전세를 끼고 단 몇천만원만으로 아파트를 매수하는 갭투자 초보자였다.

    그런데, 상담인은 아파트에 거주하는 상황이었고, 매수인의 속마음은 잔금지급을 전세입자를 들여 지급할 생각이었다.

    그런데, 매수인이 원하는 금액의 전세입자를 찾기 어려웠고, 결국 개인적 사정으로 더이상 기다릴 수 없는 상황에 처한 매도인이 계약해제를 해야 하는 상황에 직면한 내용이었다.

    매매계약서는 위와 같은 상황이 벌어질 경우에 어떻게 처리할 것인지 명확하지 않았으며, 중개사는 매수인에게 전세입자 찾는 것은 쉽다는 취지를 설명하였음에도, 실제 전세입자를 찾는 것이 쉽지 않자. 나몰라 하는 상황이었다.

    이런 경우, 매도인 매수인 모두 각자 생각이 있고, 서로 각자 이익만 생각하게 되므로, 문제해결이 쉽지 않다. 중개사가 중간에서 모나지 않게 해결해 주면 좋겠지만, 중개사 입장도 있기 때문에 해결이 어려워지는 경우도 적지 않다.

    결국 법률적으로만 따질 경우, 계약서 내용이 명확하지 않으면, 매도인이 소유권이전등기 관련 서류 등을 이행제공하면서, 잔금 지급 최고 후 계약해제 여지가 있고, 갭투자자는 계약서 내용 등에 따라 손해배상액으로 계약금 상당액을 몰취당할 가능성이 있다.

    소액으로 갭투자에 입문하려 하시는 분들은 최소한 위와 같은 문제를 알고 있을 필요가 있다.

    그뿐만 아니라, 최근 부동산정책 방향도 갭투자에 반대되는 방향으로 전개될 가능성도 높아 보이는 만큼 주의할 필요가 있다(양도세 강화, 다주택자 세제 강화 등).

    2017. 7. 27. 이승주변호사


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