글쓴이 : 이승주
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    공인중개사를 배제한 직거래와 손해배상청구(부동산법률상식184)

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    친분이 있던 공인중개사에게 아파트를 보여 달라고 한 후, 직거래를 하였다면?

    즉, 공인중개사를 통하여 매입할 아파트를 보고 나서, 공인중개사를 배제하고 매도인과 직거래를 하였다면, 공인중개사가 매수인에게 중개보수 내지 손해배상을 청구할 수 있을까?

    구체적 사정에 따라 다를 것이다. 지방법원 판례 중에는 중개에 대한 계약이 없는 경우라도 부동산중개업자가 계약의 성립에 결정적인 역할을 하였음에도 중개행위가 그의 책임 없는 사유로 중단되어 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지 못한 경우, 중개의뢰인에 대하여 중개수수료를 청구할 수 있다는 취지의 몇몇 판례가 있다(부산지법 2005나10743 판결, 울산지법 2013나2146 판결 등).

    즉, 민법 제686조 제3항, 상법 제61조, 신의칙 등을 근거로 중개수수료 청구를 인정하는데, 위 근거 중 상법 제61조는 “상인이 그 영업범위 내에서 타인을 위하여 행위를 한 때에는 이에 대하여 상당한 보수를 청구할 수 있다.”고 규정하고 있다.

    결국 위 상법 제61조와 관련근거의 의미는, 속된 말로 ‘영업하는 사람에게 그 영업과 관련된 일을 시켰으면 명시적 계약이 없더라도 당연이 보수를 줘야지’라는 취지로 이해되는 데, 단 그 조건으로 ‘그 일이 계약 성립에 결정적’이어야 한다는 것이다.

    중개보수청구의 근거는 앞서 본 것처럼, 민법 제686조 제3항, 상법 제61조, 신의칙 등이 되는데, 불법행위에 의한 손해배상을 청구할 수는 없을까?

    불법행위에 의한 손해배상청구의 요건을 충족할 수 있다면, 이를 부정할 이유가 없다(서울서부지법 2016가단16354 손해배상사건 참고(필자 수행)).

    그렇다면, 중개보수청구와 불법행위에 의한 손해배상청구의 차이가 존재하는가? 각 청구의 요건도 다르고 효과도 다르니 분명 차이가 존재한다.

    예를 들어, 부동산을 매수인에게 보여주었고 물건에 대한 설명을 하였고, 매도인에게는 물건을 보러왔던 매수인의 존재가 있었음을 알리지 않았는데, 매수인이 매도인을 찾아 직거래를 하였다면?

    이런 경우라면 중개사는 보통 매수인에게만 중개수수료 또는 불법행위에 의한 손해배상을 청구할 것인데, 법령상 중개수수료 100만원을 청구할 수 있는 상황이라면, 불법행위로 인한 손해배상의 경우 200만원을 청구할 수 있는 차이가 존재한다(중개사가 매도인 및 매수인 모두를 의뢰인으로 두고 있는 상황전제).

    다만, 위와 같은 이론적 차이에도 불구하고 구체적 타당성 측면에서 결론에 있어 큰 차이가 나지 않을 가능성도 있다.

    2017. 7. 20. 이승주변호사


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