글쓴이 : 이승주
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    토지매도와 잔금 수령방법에 대한 유의점(부동산법률상식183)

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    필자가 상담을 하면서 간간이 접하는 토지에 대한 사기적 계약에 대해 알아보자.

    토지를 급히 팔고 싶은데, 아니면 별 팔 생각도 없는데, 소규모 개발업자들(대체로 연립주택 건축)이 토지소유자에게 접근하여 토지매도를 권유하는 경우가 있다.

    그런데, 소규모 개발업자들은 돈이 없는 경우가 많다. 있어도 없는 척 하기도 하고, 재산도 전부 다른 사람 명의로 돌려둔 경우가 다반사다.

    위와 같은 상황인데도, 토지매매계약서를 확인하면 잔금을 매도인명의로 대출을 받아 지급한다든지, 건축허가도 매도인명의로 한다든지, 게다가 필지에 대한 분필도 매도인 도움으로 매수인이 언제든 어떠한 방법으로든 할 수 있다든지 등 수없이 매도인 입장을 불안하게 하는 독소특약이 산재해 있는 경우가 많다.

    위와 같은 독소특약들은 한두 가지만 봐도 ‘물귀신 작전’임을 확인할 수 있지 않은가? 즉 계약상의 서로의 의무 이행여부를 따질 때 매수인이 매도인에게 ‘네탓’으로 돌릴 여지가 많아, 매도인이 ‘큰일 날 계약이구나’라고 느꼈을 때 계약을 깨는 것이 쉽지 않기 때문이다.

    연립주택을 잘 지어서 분양이 잘되고 토지 매수인이 돈을 벌면 별다른 문제가 생기지 않을까?

    그렇게 보기도 힘들다. 토지매도인은 자신에게 불리한 조항인 것 같다는 생각을 하면서도, 매수인의 감언이설을 들으면 개발에 문제가 없는 것처럼 느껴지고 그렇다면 잔금을 받는데 문제가 없을 거라는 환상을 갖게 될 뿐 개발가능성 등의 문제는 경제상황과도 맞물리기 때문이다.

    보통, 매수인은 계약체결 후에 추가적 약정서를 매도인에게 요구하면서, 매도계약에서 더욱 빠져 나가지 못하게 매도인을 붙들게 되고, 잔금을 지급받지 못한 매도인은 잔금을 받기 위해서라도 매수인이 요구하는 추가 약정서에 서명하면서, 점점 문제가 꼬이게 된다.

    잔금을 매도인 명의로 대출받아 지급한다는 것만 보아도 얼마나 비정상적인 계약인 줄 알 수 있는데, 필자는 이러한 계약을 간간이 보는 것이 신기하기도 하다.

    쉽게 이야기 해서 매도인이 매도인 이름으로 대출받아 잔금을 지급받는다는 것(차후 대출 승계)인데, 매수인에게 문제라도 생기면, 대출에 대한 책임은 전적으로 매도인에게 있게 된다.

    구체적 사정에 따라 매도인이 매수인에게 구상권을 행사할 수는 있겠지만, 시간은 벌써 수년이 흐른 경우가 많고, 매수인에게 문제가 생겼다는 것은 매수인의 자력이 없다는 것이므로 문제가 해결되기도 어렵다(은행이 대출승계를 거절해도 문제발생).

    토지를 매도할 때 매수인이 개발업을 하는 사람이고, 위와 같은 특약을 원한다면, 재고할 필요가 있다. 매수인이 어떠한 감언이설을 쏟아내더라도 매매대금을 매수인이 직접 지급하는 정상적인 방법이 가장 안전한 방법임을 기억하자.

    2017. 7. 13. 이승주변호사


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