글쓴이 : 이승주
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    집합건물법상 분리처분금지와 집합건물의 증축문제(부동산법률상식182)

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    토지 소유자가 4층 짜리 건물을 짓고, 등기를 완료하였다(토지 및 건물 동일인 소유).

    위 4층짜리 건물에 대하여 토지소유자는 구분건물로 등록하고 각 전유부분에 대한 등기부가 작성되었다.

    4층짜리 건물이니, 4층에 맞추어 소유권대지권이 각 전유부분 등기부에 기입되었다.

    예를 들어, 1층 103호의 경우, ‘대지권 종류 소유권대지권, 대지권비율 912분의 18.1255’로 하는 대지권등기가 마쳐진 것이다.

    위와 같이, 집합건물에 대한 각 등기가 경료 된 후에, 토지 및 집합건물의 소유자가 4층 건물이던 집합건물을 5층부터 10층까지 증축하였고, 증축된 5층부터 10층까지의 소유명의도 토지 및 집합건물 소유명의자와 동일인으로 등기를 완료하였다.

    그런데, 증축된 각 전유부분에 대하여는 대지권등기를 마치지 못하였다.

    이러한 상황에서 증축부분을 포함하여 집합건물에 대한 임의경매가 진행되었고, 집합건물의 각 전유부분이 제3자들(낙찰자들)에게 경매절차에 따라 매각되었다.

    103호를 낙찰 받은 자가 증축된 5층 이상의 구분소유자들에게 ‘내 소유권대지권’을 무단으로 사용하고 있으니, 차임상당 부당이득을 반환하라는 청구를 할 수 있을까?

    대법원은 원심과 달리 그렇다(부당이득 청구 긍정취지)는 취지다(대법원 2017. 5. 31. 선고 2014다236809 지료 사건). 대법원은 본건 처럼, 증축 당시 증축부분 소유자가 대지 및 집합건물 전체를 소유하고 있었다고 하더라도 결론이 달라지지 않는다는 설명도 추가하였다.

    위와 같은 결론에 도달하는 이유는 무엇일까?

    집합건물법 제20조는 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고(1항), 구분소유자는 규약 또는 공정증서로써 달리 정하지 않은 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다(2항, 4항)고 규정하고 있다.

    결국, 전유부분에 대한 대지사용권을 분리 처분할 수 있도록 정한 규약이 존재한다는 등의 특별사정이 없는 한 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없고, 이를 위반한 대지지분의 처분행위는 무효가 된다(대법원 2004다742 판결 등).

    따라서, 구분소유권이 이미 성립하였고 그 집합건물의 각 전유부분에 대한 각 소유권대지권이 성립한 후에, 증축되어 새 전유부분이 생긴 경우 규약 등으로 정하는 등 특별사유가 없는 한 새 전유부분을 위한 대지사용권이 인정될 수 없다는 것이다.

    2017. 6. 29. 이승주변호사


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